futuraprop
Fiscal e impuestos

ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza)

Tasa municipal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que cobra el servicio de alumbrado público, barrido de calles y recolección de residuos. Se calcula sobre la valuación fiscal del inmueble y se paga bimestralmente.

¿Qué es exactamente?

El ABL es una de las tasas municipales más antiguas de CABA y a pesar del nombre histórico ('Alumbrado, Barrido y Limpieza') hoy cubre un conjunto más amplio de servicios: además del alumbrado y la limpieza, incluye contribución por mantenimiento de espacios verdes, recolección de residuos, mantenimiento del espacio público y otros servicios municipales.

Se calcula sobre la valuación fiscal homogénea de cada partida — un valor administrativo que actualiza AGIP periódicamente y que es distinto del valor de mercado. La fórmula combina superficie, categoría del edificio, antigüedad y ubicación. El resultado es la cuota bimestral que paga el propietario.

Para el corredor, el ABL es relevante porque: aparece en la ficha técnica de toda propiedad publicada, los compradores piden el último ABL pago antes de firmar boleto, las deudas de ABL impiden la escrituración (se exige libre deuda en la escritura), y los aumentos retroactivos por re-categorización son fuente común de disputas entre vendedor y comprador.

Variantes que vas a encontrar

ABL residencial

Aplica a viviendas (departamentos, casas, PHs). Categoría A, B o C según valuación. Es la modalidad más común en cualquier captación residencial.

ABL comercial / industrial

Aplica a locales comerciales, oficinas y galpones. Alícuotas mayores y categorías diferentes. Cuando una vivienda tiene 'uso mixto' (vivienda + estudio profesional) puede tener ABL diferenciado.

ABL de cocheras y bauleras

Las unidades complementarias (cocheras, bauleras) tributan ABL aparte de la unidad principal. Suelen ser montos chicos (5-15% del ABL de la vivienda) pero no se ignoran al sumar costos totales para el comprador.

Categoría de ABL

AGIP clasifica los inmuebles en categorías según valuación. Categoría 1 (más baja) hasta categoría F (más alta). El cambio de categoría puede aumentar el ABL 30-100% de un bimestre al otro — generalmente por re-tasación del inmueble o mejora declarada.

Aspectos legales y operativos

Quién paga
El propietario del inmueble es el obligado legal al ABL. En contratos de alquiler residencial: por convención y por la ley 27.551, el inquilino NO paga ABL (es obligación del locador). En alquileres comerciales se pacta libremente — habitual que el inquilino lo pague.
Frecuencia de pago
Bimestral, con vencimientos en los meses pares (febrero, abril, junio, agosto, octubre, diciembre) más una cuota anual a inicio del año. AGIP envía boleta por mail o se descarga del portal.
Deuda al escriturar
El escribano EXIGE certificado de libre deuda de ABL emitido por AGIP, vigente al momento de la escritura. La deuda de ABL del vendedor se traslada al inmueble — el comprador hereda la deuda salvo cláusula expresa de retención al cierre.
Re-categorización retroactiva
Si AGIP re-categoriza un inmueble (por mejora declarada o por inspección), puede cobrar diferencia retroactiva por hasta 5 años. Esto a veces aparece como sorpresa post-compra: comprador recibe boleta enorme por años de subdeclaración del vendedor.
Tasas equivalentes en otras provincias
Cada municipio o provincia tiene su equivalente: en GBA es la Tasa Municipal de Servicios Urbanos (TMSU), en Córdoba la Contribución Especial Inmobiliaria, en Mendoza la Tasa por Servicios a la Propiedad. Cambian de nombre pero cumplen función similar.

Ejemplos concretos

ABL típico en Belgrano

Departamento 3 ambientes en Belgrano, 78 m², edificio de 1985, categoría B de ABL. ABL bimestral (2025): ARS 32.500. ABL anual aproximado: ARS 195.000. Cuando aparece como gasto en la ficha técnica, ayuda al comprador a sumar costo total: ABL + expensas + inmobiliario CABA.

Disputa común post-escrituración

Comprador firma escritura. Tres meses después recibe boleta de AGIP con re-categorización: la propiedad pasó de categoría B a categoría C, con diferencia retroactiva de 5 años (ARS 1.200.000). Si en el boleto se incluyó cláusula "el vendedor garantiza ABL al día y sin observaciones por hechos anteriores a la escritura", el comprador puede reclamar al vendedor. Si no se incluyó esa cláusula, el comprador asume.

Errores comunes

  • 1

    No pedir el último ABL al captar. Es uno de los datos básicos que aparece en cualquier ficha técnica y se nota mal si falta.

  • 2

    Asumir que ABL al día implica que no hay riesgo de re-categorización. Pedí también copia del último avalúo fiscal y comparalo con el real — si hay mucha diferencia, hay riesgo de re-categorización retroactiva.

  • 3

    Confundir ABL (CABA) con impuesto inmobiliario (provincial). Son dos tributos distintos sobre el mismo inmueble. En CABA conviven ABL municipal + impuesto inmobiliario CABA + tasas adicionales según la zona.

  • 4

    Olvidar incluir cláusula de garantía sobre obligaciones previas en el boleto. Sin esa cláusula, las re-categorizaciones retroactivas las absorbe el comprador.

Preguntas frecuentes

Por convención y por la ley 27.551 vigente en alquileres residenciales, el ABL lo paga el propietario. Solo se traslada al inquilino en alquileres comerciales si está pactado expresamente en el contrato. En alquileres temporarios también lo paga el propietario.

Herramientas que ahorran horas a corredores

futuraprop concentra búsqueda con IA, tasaciones digitales, catálogos y bot de WhatsApp en una sola plataforma, encima del CRM que ya uses.

Probar 7 días gratisConocer futuraprop

Términos relacionados

Consorcio

Expensas

Pagos mensuales que hacen los propietarios de un edificio para cubrir gastos comunes: encargado, ascensores, limpieza, luz de palieres, mantenimiento estructural y servicios del consorcio.

Fiscal

Valuación fiscal

Valor administrativo asignado a un inmueble por la autoridad fiscal (AGIP en CABA, ARBA en PBA, etc.) que sirve de base para calcular impuestos. Es distinto del valor de mercado y generalmente menor.

Fiscal

Impuesto inmobiliario

Tributo provincial que grava la propiedad de inmuebles. Se calcula sobre la valuación fiscal y se paga periódicamente (anual o bimestral según jurisdicción). Distinto del ABL (que es municipal en CABA).

Legal

Boleto de compraventa

Contrato privado de compraventa de inmueble que adelanta la operación: el comprador entrega una seña sustantiva y el vendedor se obliga a escriturar en un plazo determinado, generalmente 30 a 60 días.

Legal

Escritura traslativa de dominio

Instrumento público otorgado por escribano que transmite el dominio de un inmueble del vendedor al comprador. Es el acto jurídico que perfecciona la compraventa: hasta que se firma e inscribe, el comprador no es propietario.

Fiscal

COTI

Código que emite AFIP previo a publicar o transferir un inmueble por encima del umbral vigente. Es obligatorio antes de escriturar y forma parte del régimen informativo de operaciones inmobiliarias.

Fiscal

Impuesto cedular

Régimen fiscal introducido en 2018 que reemplazó al ITI para inmuebles adquiridos a partir del 01/01/2018. Grava la ganancia (precio de venta menos costo actualizado) con alícuota del 15% sobre personas físicas no habitualistas.

Fiscal

ITI

Impuesto nacional del 1,5% sobre el valor de venta de inmuebles, que paga el vendedor persona física al momento de escriturar, siempre que la propiedad no sea su vivienda única y permanente.