Vivienda única
Régimen impositivo aplicable a personas físicas que solo poseen un inmueble destinado a vivienda permanente. Otorga beneficios fiscales en ITI, sellos y otros tributos. Es estado declarativo que el contribuyente debe acreditar ante AFIP y ARBA / AGIP.
¿Qué es exactamente?
El régimen de 'vivienda única' es la principal vía de alivio fiscal para personas físicas que venden el único inmueble que poseen y que usaban como vivienda permanente. Su lógica: no penalizar fiscalmente a quien vende para comprar otro inmueble similar (cambio de domicilio, mudanza familiar, etc.).
El beneficio principal es la exención o reducción del ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, 1,5% nacional) y de los sellos provinciales para el comprador en algunas jurisdicciones. Para el vendedor: si vende vivienda única para reemplazar por otra dentro del año, puede solicitar el certificado de no retención del ITI.
Para el corredor es importante porque puede mejorar el resultado neto de la operación del vendedor (no pierde 1,5% del precio en ITI) y reducir costos para el comprador (bonificación de sellos en algunas jurisdicciones). Avisar al cliente sobre la posibilidad del beneficio es buena práctica que genera lealtad.
Aspectos legales y operativos
- Requisitos para acreditar vivienda única (vendedor)
- - Ser persona física (no jurídica) - No ser habitualista inmobiliario - El inmueble debe ser único o haber sido durante el período relevante (típicamente 1 año antes de la venta) - Destino: vivienda permanente del vendedor (no comercial ni segunda residencia) - Acreditar reemplazo: comprar otra vivienda única dentro de 1 año antes o después de la venta
- Trámite del certificado de no retención AFIP
- - Formulario 145 + declaración jurada vivienda única - Documentación: escritura del inmueble vendido, boleto o escritura del inmueble que se compra como reemplazo, certificados de inscripción - Tiempo de obtención: 30-90 días dependiendo de la complejidad - Hay que tramitar ANTES de la escritura para que el escribano no retenga
- Beneficio de sellos (comprador)
- - CABA: alícuota reducida (1,5% en lugar de 2,5%) si el comprador acredita vivienda única, bajo cierto monto máximo - PBA: alícuota reducida (2% en lugar de 4%) si vivienda única, monto máximo según ley provincial - Otras provincias: bonificaciones específicas en algunas jurisdicciones
- Restricciones temporales
- El comprador beneficiado por sellos en vivienda única no puede vender ese inmueble dentro de cierto plazo (1-2 años según jurisdicción) sin perder retroactivamente el beneficio. Verificar limitaciones específicas.
Ejemplos concretos
Vendedor exento de ITI
Vendedor de PH en Caballito por USD 145.000. Tiene un solo inmueble (vivienda única, vive ahí hace 8 años). Compra reemplazo en USD 160.000 dentro del plazo legal. Tramita certificado de no retención ANTES de la escritura. Resultado: escribano NO retiene los USD 2.175 de ITI (1,5% de USD 145.000). Vendedor recibe USD 145.000 netos en lugar de USD 142.825. Diferencia para el vendedor: +USD 2.175.
Errores comunes
- 1
Asumir que vivienda única es automático. NO. Hay que TRAMITAR el certificado de no retención previo a la escritura.
- 2
Tramitar el certificado tarde. Si llega después de la escritura, el escribano ya retuvo. Recuperar via devolución es trámite de 6-18 meses.
- 3
Acreditar como vivienda única sin cumplir los requisitos (segunda propiedad, uso comercial). AFIP revisa y puede cobrar diferencia + multa.
- 4
Olvidar el plazo de reemplazo: 1 año antes o después de la venta. Si no se cumple, se pierde la exención y AFIP reclama.
Preguntas frecuentes
Herramientas que ahorran horas a corredores
futuraprop concentra búsqueda con IA, tasaciones digitales, catálogos y bot de WhatsApp en una sola plataforma, encima del CRM que ya uses.
Términos relacionados
ITI
Impuesto nacional del 1,5% sobre el valor de venta de inmuebles, que paga el vendedor persona física al momento de escriturar, siempre que la propiedad no sea su vivienda única y permanente.
FiscalImpuesto cedular
Régimen fiscal introducido en 2018 que reemplazó al ITI para inmuebles adquiridos a partir del 01/01/2018. Grava la ganancia (precio de venta menos costo actualizado) con alícuota del 15% sobre personas físicas no habitualistas.
FiscalSellos
Impuesto provincial (o de CABA) que grava la formalización por escrito de actos jurídicos onerosos, especialmente boletos de compraventa y escrituras inmobiliarias. Lo paga típicamente el comprador y representa entre 2,5% y 4% del valor de la operación.
FiscalCertificado no retención
Documento que tramita el vendedor ante AFIP para que el escribano NO retenga el ITI (1,5%) cuando vende vivienda única destinada a reemplazo. Sin este certificado el escribano retiene aunque corresponda exención.
RolesEscribano
Profesional matriculado en el Colegio de Escribanos que tiene la fe pública para otorgar escrituras y actos notariales. En operaciones inmobiliarias es quien redacta la escritura, retiene impuestos y la inscribe en el Registro de la Propiedad.
FiscalHabitualista inmobiliario
Persona física categorizada por AFIP como dedicada habitualmente a comprar y vender inmuebles. Tributa por Ganancias en lugar de ITI/Cedular. Categorización a partir de ciertos volúmenes de operaciones anuales.
FiscalABL
Tasa municipal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que cobra el servicio de alumbrado público, barrido de calles y recolección de residuos. Se calcula sobre la valuación fiscal del inmueble y se paga bimestralmente.
FiscalCOTI
Código que emite AFIP previo a publicar o transferir un inmueble por encima del umbral vigente. Es obligatorio antes de escriturar y forma parte del régimen informativo de operaciones inmobiliarias.