Valuación fiscal
Valor administrativo asignado a un inmueble por la autoridad fiscal (AGIP en CABA, ARBA en PBA, etc.) que sirve de base para calcular impuestos. Es distinto del valor de mercado y generalmente menor.
¿Qué es exactamente?
La valuación fiscal es un número que cada jurisdicción (CABA, provincias) asigna a cada partida inmobiliaria. Es la base imponible para calcular ABL, impuesto inmobiliario, sellos y otros tributos. Se actualiza periódicamente (en CABA y PBA típicamente anual, en otras jurisdicciones cada 4-8 años).
No es valor de mercado: típicamente está entre el 30% y el 70% del valor real de mercado. Esa diferencia es porque la valuación fiscal nació en los '80s y '90s y se actualiza menos rápido que la inflación inmobiliaria. Las jurisdicciones intentan periódicamente acercarla al valor real (proceso llamado 'revalúo fiscal') con resistencia política.
Para el corredor es importante porque: aparece en cada operación (sellos, ITI, declaraciones), permite verificar coherencia del precio declarado en boleto (subdeclarar mucho debajo del fiscal puede activar alertas AFIP), y el cliente comprador o vendedor suele preguntar 'cuánto vale catastralmente'.
Aspectos legales y operativos
- Cómo se calcula
- Fórmula simplificada (varía por jurisdicción): - Valor del terreno (m² × valor por zona) - + Valor de la construcción (m² × valor de m² construido + coeficiente de categoría) - × Coeficiente de antigüedad - × Coeficiente de estado de conservación = Valuación fiscal del inmueble
- Diferencia entre valuación fiscal y VIR
- - Valuación fiscal: base imponible histórica (típicamente 30-70% del mercado) - VIR (Valor Inmobiliario de Referencia, CABA): valor más cercano al de mercado, usado por AGIP desde 2018 como referencia para detectar subdeclaraciones - En PBA: la ARBA publica también un valor fiscal homogéneo equivalente
- Impacto en impuestos
- Sobre la valuación fiscal se calculan: - Impuesto inmobiliario (alícuota provincial) - ABL (en CABA, indirectamente) - Sellos cuando superan el precio declarado (toman el mayor entre fiscal y precio) - Bienes personales sobre inmuebles
- Actualización
- CABA actualiza la valuación fiscal anualmente con índices oficiales. PBA hace revalúos completos cada varios años más actualizaciones intermedias. Otras provincias varían. Verificar la valuación vigente en la página del fisco correspondiente.
Ejemplos concretos
Verificación al captar
Departamento en Belgrano valor de mercado USD 220.000 (ARS 220.000.000 al cambio del día). Valuación fiscal CABA: ARS 75.000.000 (≈ USD 75.000). ABL anual aproximado: ARS 195.000. Impuesto inmobiliario CABA anual: ARS 320.000. Para el cliente esto es relevante porque la valuación fiscal sirve para confirmar identidad del inmueble + calcular costos anuales (impuestos) + estimar sellos. Si el precio declarado en escritura es muy inferior a la valuación fiscal, AFIP/AGIP pueden activar alerta de subdeclaración.
Errores comunes
- 1
Confundir valuación fiscal con valor de mercado. Son muy distintos — la fiscal suele ser 30-70% del mercado.
- 2
Asumir que la valuación fiscal es fija. Se actualiza periódicamente; un inmueble con mejora declarada puede ver salto en valuación al año siguiente.
- 3
Captar sin pedir la valuación fiscal actualizada. Es dato básico que el comprador pregunta y que afecta cálculos de costos anuales.
- 4
Olvidar verificar el VIR (CABA) o equivalente provincial al fijar precio. Si el precio publicado está MUY por debajo del VIR, hay riesgo de auditoría fiscal.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
ABL
Tasa municipal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que cobra el servicio de alumbrado público, barrido de calles y recolección de residuos. Se calcula sobre la valuación fiscal del inmueble y se paga bimestralmente.
FiscalITI
Impuesto nacional del 1,5% sobre el valor de venta de inmuebles, que paga el vendedor persona física al momento de escriturar, siempre que la propiedad no sea su vivienda única y permanente.
FiscalImpuesto inmobiliario
Tributo provincial que grava la propiedad de inmuebles. Se calcula sobre la valuación fiscal y se paga periódicamente (anual o bimestral según jurisdicción). Distinto del ABL (que es municipal en CABA).
FiscalSellos
Impuesto provincial (o de CABA) que grava la formalización por escrito de actos jurídicos onerosos, especialmente boletos de compraventa y escrituras inmobiliarias. Lo paga típicamente el comprador y representa entre 2,5% y 4% del valor de la operación.
LegalBoleto de compraventa
Contrato privado de compraventa de inmueble que adelanta la operación: el comprador entrega una seña sustantiva y el vendedor se obliga a escriturar en un plazo determinado, generalmente 30 a 60 días.
TasaciónTasación
Estimación profesional del valor de mercado de una propiedad realizada por un corredor matriculado, tasador o perito. Es el fundamento técnico para fijar precio de captación, negociar venta, autorizar crédito hipotecario o resolver litigios.
FiscalCOTI
Código que emite AFIP previo a publicar o transferir un inmueble por encima del umbral vigente. Es obligatorio antes de escriturar y forma parte del régimen informativo de operaciones inmobiliarias.
FiscalImpuesto cedular
Régimen fiscal introducido en 2018 que reemplazó al ITI para inmuebles adquiridos a partir del 01/01/2018. Grava la ganancia (precio de venta menos costo actualizado) con alícuota del 15% sobre personas físicas no habitualistas.