Boleto de compraventa
Contrato privado de compraventa de inmueble que adelanta la operación: el comprador entrega una seña sustantiva y el vendedor se obliga a escriturar en un plazo determinado, generalmente 30 a 60 días.
¿Qué es exactamente?
El boleto de compraventa es un contrato bilateral por el cual el comprador y el vendedor se obligan recíprocamente: uno a pagar el precio total y el otro a transmitir el dominio mediante escritura pública. Está regulado por los artículos 1170 y siguientes del Código Civil y Comercial.
No transmite el dominio (eso ocurre con la escritura traslativa de dominio inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble) pero sí genera obligaciones plenas entre las partes. El boleto bien hecho protege al comprador frente a inhibiciones del vendedor posteriores, embargos de terceros y demás contingencias.
En la práctica argentina, el boleto se firma cuando el comprador entrega entre el 15% y el 30% del precio como seña, y se acuerda un plazo (30 a 60 días típicamente) para juntar la documentación y firmar la escritura. Durante ese período el comprador puede inscribir el boleto en el Registro como medida cautelar.
Variantes que vas a encontrar
Boleto sin posesión
El más común. Se firma el boleto, el comprador paga la seña y queda esperando la escritura. La posesión del inmueble se entrega el día de la escritura. Es la modalidad estándar para venta entre particulares.
Boleto con posesión
El comprador toma posesión inmediata del inmueble al firmar el boleto (suele coincidir con un pago mayor, 50-70%). Útil en operaciones donde el comprador necesita ocupar urgente (mudanza, refacción). Riesgo para el vendedor: si la operación se cae, recuperar la posesión requiere juicio.
Boleto con escrituración por boleto
Modalidad usada en propiedades donde la subdivisión PH no está inscripta. El comprador firma boleto, paga el 100% y entra a poseer, pero la escritura se hace cuando se regulariza el reglamento. Riesgoso — pierde 15-25% de valor de mercado.
Boleto en pozo
Se firma con el desarrollador antes de que la propiedad esté terminada. Paga en cuotas según avance de obra. Documentos clave: reglamento de copropiedad provisorio, plano de PH, fideicomiso al costo.
Aspectos legales y operativos
- Contenido mínimo obligatorio
- Identificación completa de partes (DNI, CUIT, domicilio), descripción exacta del inmueble (nomenclatura catastral, matrícula, superficies), precio total y forma de pago, plazo para escriturar, designación del escribano, cláusula penal y demás obligaciones particulares.
- Inscripción registral del boleto
- El boleto puede inscribirse en el Registro de la Propiedad como medida cautelar (artículo 1170 CCyC). Esto protege al comprador frente a embargos o ventas dobles. Trámite del escribano, costo aproximado equivalente a sellos en boleto.
- Cláusula penal típica
- Si el vendedor incumple: devuelve la seña duplicada. Si el comprador incumple: pierde la seña entregada. Esto se llama 'señalamiento' y está en el artículo 1059 CCyC. Puede negociarse en el boleto.
- Sellos sobre el boleto
- En CABA: 2,5% sobre el valor del boleto, pagado por el comprador (puede negociarse 50/50). En PBA: 4%. Si el boleto se inscribe, se paga al firmar. Si no se inscribe, se descuenta del sellado de escritura.
- Cesión del boleto
- El comprador puede ceder su posición a un tercero antes de escriturar (cesión de boleto). Se hace por escritura pública, paga sellos por el cesionario. Útil cuando el comprador original quiere salir de la operación con ganancia.
Ejemplos concretos
Boleto estándar entre particulares
Venta de PH en Caballito por USD 145.000. Comprador entrega seña de USD 30.000 (20,7%) al firmar el boleto. Plazo para escritura: 45 días. Comprador retiene USD 115.000 hasta el cierre, paga sellos (2,5% s/USD 145.000 = USD 3.625 en CABA), e inscribe el boleto en RPI por las dudas (costo notarial: ARS 350.000 aprox). Si el vendedor se arrepiente: devuelve USD 60.000 (seña duplicada). Si el comprador se baja: pierde USD 30.000.
Boleto en pozo con desarrollador
Compra en pozo en zona norte CABA, valor final estimado USD 165.000. Anticipo: USD 25.000 al firmar boleto. Saldo en 36 cuotas mensuales en UVA + escrituración al recibir la posesión (mes 30 estimado de obra). Cláusulas clave: ajuste en UVA (no en USD), plazo máximo de entrega + multa si se demora, garantía de finalización por seguro de caución. El comprador debe pedir el reglamento provisorio y el plano de PH antes de firmar.
Errores comunes
- 1
Firmar boleto sin pedir informe de dominio actualizado. Si entre la firma y la escritura aparece una inhibición o embargo del vendedor, el comprador puede perder la posibilidad de escriturar limpio.
- 2
No definir bien la cláusula penal. 'Indemnización' a determinar es invitación al juicio. Fijá monto o porcentaje específico.
- 3
Olvidar la cláusula de retención por deuda de expensas / impuestos. Si el vendedor adeuda, el comprador hereda la deuda salvo cláusula expresa de retención al cierre.
- 4
Hacer boleto en pozo sin reglamento de copropiedad provisorio inscripto. Sin ese documento, el comprador no sabe qué porcentual le corresponde ni cuál es el plano de su unidad — invitación a estafa.
- 5
Subdeclarar el precio en el boleto. AFIP cruza con valuación fiscal y trae multa de 50-100% del impuesto omitido + intereses. No vale la pena.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Escritura traslativa de dominio
Instrumento público otorgado por escribano que transmite el dominio de un inmueble del vendedor al comprador. Es el acto jurídico que perfecciona la compraventa: hasta que se firma e inscribe, el comprador no es propietario.
LegalReserva
Documento por el cual el comprador interesado entrega una suma de dinero al corredor o al vendedor para 'reservar' la propiedad por un plazo corto (5 a 15 días) mientras se negocia el boleto definitivo. Es el primer compromiso económico de la operación.
LegalSeña
Suma de dinero que el comprador entrega al vendedor al firmar el boleto de compraventa como confirmación del compromiso. Típicamente representa entre el 15% y el 30% del precio total y tiene efecto pleno: si una parte se arrepiente, paga penalidad.
FiscalITI
Impuesto nacional del 1,5% sobre el valor de venta de inmuebles, que paga el vendedor persona física al momento de escriturar, siempre que la propiedad no sea su vivienda única y permanente.
FiscalSellos
Impuesto provincial (o de CABA) que grava la formalización por escrito de actos jurídicos onerosos, especialmente boletos de compraventa y escrituras inmobiliarias. Lo paga típicamente el comprador y representa entre 2,5% y 4% del valor de la operación.
TipologíaPH
Inmueble urbano en planta baja o con acceso independiente desde la calle o pasillo, que forma parte de un edificio de propiedad horizontal pero no es un departamento en altura.
RolesEscribano
Profesional matriculado en el Colegio de Escribanos que tiene la fe pública para otorgar escrituras y actos notariales. En operaciones inmobiliarias es quien redacta la escritura, retiene impuestos y la inscribe en el Registro de la Propiedad.
TrámitesInforme de dominio
Certificación oficial emitida por el Registro de la Propiedad Inmueble que muestra la titularidad actual de un inmueble, sus gravámenes y la cadena de transmisiones. Documento obligatorio antes de firmar boleto y antes de escriturar.