Nuda propiedad
Derecho que conserva el propietario de un inmueble cuando hay usufructo vigente a favor de un tercero. Es 'propiedad sin uso': el titular mantiene la titularidad pero no puede usar ni disfrutar el bien.
¿Qué es exactamente?
La nuda propiedad surge cuando se constituye un usufructo. El propietario originario conserva la titularidad (la 'cáscara' del dominio) pero el uso, goce y eventualmente alquiler pasan al usufructuario. La nuda propiedad se 'consolida' (recupera plenitud) cuando termina el usufructo.
En la planificación sucesoria es habitual: los padres donan la nuda propiedad a los hijos pero se reservan el usufructo vitalicio. Cuando los padres mueren, el usufructo se extingue automáticamente y los hijos pasan a tener dominio pleno. Beneficio: se evita el impuesto a la herencia y se paga menos donación.
Aspectos legales y operativos
- Compra de nuda propiedad como inversión
- Algunos inversores compran nuda propiedad con descuento fuerte (40-50%) esperando que el usufructo termine en pocos años. Es especulación sobre la vida del usufructuario (típicamente persona mayor). Inversión 'no líquida' hasta que el usufructo termine.
- Valor de la nuda propiedad
- Depende del plazo esperado del usufructo. Si el usufructuario tiene 80 años, la nuda propiedad puede valer 70-80% del pleno (usufructo probablemente corto). Si tiene 50 años y es vitalicio, vale 40-50% (usufructo largo).
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Usufructo
Derecho real que permite a una persona (usufructuario) usar y disfrutar una cosa ajena con obligación de conservarla. El titular del dominio (nudo propietario) conserva la propiedad pero pierde temporalmente el uso.
LegalDominio
Derecho real más pleno sobre una cosa: incluye facultades de usar, disfrutar y disponer libremente, dentro de los límites legales. En inmuebles, se transmite por escritura traslativa de dominio inscripta en el Registro de la Propiedad.
LegalDonación
Transferencia gratuita de un inmueble del donante al donatario. Se formaliza por escritura pública. No paga ITI ni Cedular pero sí impuesto a las donaciones provincial y trae implicancias sucesorias específicas.
LegalSucesión
Proceso legal por el cual los bienes de una persona fallecida pasan a sus herederos. En inmuebles, se inscribe la declaratoria de herederos en el Registro de la Propiedad para que los herederos puedan disponer de la propiedad.
LegalBoleto de compraventa
Contrato privado de compraventa de inmueble que adelanta la operación: el comprador entrega una seña sustantiva y el vendedor se obliga a escriturar en un plazo determinado, generalmente 30 a 60 días.
LegalEscritura traslativa de dominio
Instrumento público otorgado por escribano que transmite el dominio de un inmueble del vendedor al comprador. Es el acto jurídico que perfecciona la compraventa: hasta que se firma e inscribe, el comprador no es propietario.
LegalHipoteca
Derecho real de garantía constituido sobre un inmueble que asegura el cumplimiento de una obligación (típicamente un préstamo). El acreedor puede ejecutar el inmueble si el deudor no paga, vendiéndolo en subasta para cobrarse del producido.
LegalReserva
Documento por el cual el comprador interesado entrega una suma de dinero al corredor o al vendedor para 'reservar' la propiedad por un plazo corto (5 a 15 días) mientras se negocia el boleto definitivo. Es el primer compromiso económico de la operación.