Escritura traslativa de dominio
Instrumento público otorgado por escribano que transmite el dominio de un inmueble del vendedor al comprador. Es el acto jurídico que perfecciona la compraventa: hasta que se firma e inscribe, el comprador no es propietario.
¿Qué es exactamente?
La escritura traslativa de dominio es el contrato definitivo de la compraventa inmobiliaria. Mientras el boleto genera obligaciones entre las partes (uno a pagar, otro a escriturar), la escritura es lo que efectivamente transmite la titularidad. Sin escritura inscripta, el comprador no es propietario frente a terceros y no puede inscribir gravámenes, hipotecas ni transferencias futuras.
El acto es obligatoriamente por escritura pública (artículo 1017 CCyC) ante escribano matriculado en la jurisdicción donde está el inmueble. El escribano verifica la documentación, redacta el instrumento, recibe el pago de impuestos (ITI o cedular, sellos), retiene comisiones según corresponda y firma el acto junto con vendedor, comprador y testigos.
Para el corredor, la escritura es el momento del cobro de comisión (junto con la firma del boleto si hubo seña sustantiva). Es también el final de la operación y el inicio de la responsabilidad cero. Pero antes de llegar a ese día, hay 30-60 días de gestión documental que el corredor debería supervisar para asegurar que la operación no se cae.
Variantes que vas a encontrar
Escritura de compraventa estándar
La más común. Vendedor y comprador firman ante escribano. Vendedor recibe el saldo del precio, comprador recibe la posesión y el título. Tiempo del acto: 1-3 horas en la escribanía.
Escritura con hipoteca simultánea
Cuando el comprador financia con crédito hipotecario, la escritura de compra y la constitución de la hipoteca a favor del banco se hacen en el mismo acto. El banco gira los fondos directamente al vendedor.
Escritura por boleto
Variante usada cuando se compra una unidad de PH cuyo reglamento aún no está inscripto. La compra se documenta por escritura pero la unidad sigue legalmente bajo el régimen viejo. NO es apto crédito y baja el valor 15-25%.
Escritura de donación
Cuando se transfiere a título gratuito (típicamente entre familiares). Sigue el mismo formalismo de escritura pública pero no genera ITI (sí impuesto a las donaciones según jurisdicción). Atención: las propiedades 'con título de donación' tienen restricción de venta a terceros durante 10 años posteriores en algunas jurisdicciones.
Aspectos legales y operativos
- Documentación que pide el escribano
- - Título de propiedad del vendedor (escritura anterior) - Informe de dominio reciente (< 30 días) - Informe de gravámenes e inhibiciones - Certificado catastral - Plano de PH si corresponde - Reglamento de copropiedad y certificado de inscripción - Libre deuda de expensas - Libre deuda de ABL e impuestos provinciales - COTI vigente - DNI de las partes + acta de matrimonio si aplica - Estudio de títulos últimos 20 años
- Impuestos que retiene el escribano
- - ITI (1,5%) o Impuesto Cedular (15% sobre ganancia) — pagado por el vendedor - Sellos (2,5% CABA, 4% PBA, varía por provincia) — pagado por comprador habitualmente - Honorarios del escribano (1-1,5% del precio) — pagado generalmente por el comprador - Aportes y gastos registrales — pagado por el comprador Total para el comprador: ~5-6% del precio adicional al valor de venta.
- Inscripción registral
- Después de firmada, el escribano envía la escritura al Registro de la Propiedad Inmueble para inscripción. El RPI demora 30-90 días en emitir el título inscripto. La fecha de oponibilidad frente a terceros es la de inscripción, no la de firma.
- Quién elige al escribano
- Por convención y por costo, lo elige el comprador (porque paga los honorarios). En operaciones grandes o cuando hay hipoteca, el banco impone su escribano de confianza. El vendedor puede pedir un escribano específico si lo justifica.
Ejemplos concretos
Cronograma típico de escritura
Boleto firmado el 1° de marzo con plazo de 60 días. Plazo del comprador: - Día 1-5: Confirmar elección del escribano - Día 10: Tasación bancaria (si hay crédito) - Día 15-25: Aprobación crediticia + estudio de títulos por el escribano - Día 30-40: Pedido de certificados (dominio, gravamen, libre deuda) - Día 45: Confirmación de toda la documentación - Día 55-60: Firma de la escritura Día de la escritura: - 09:00 — Vendedor entrega llaves al escribano - 09:30 — Comprador transfiere/entrega saldo - 10:00 — Firma de la escritura por todas las partes - 10:30 — Vendedor recibe pago (ya retenido ITI, sellos, expensas adeudadas) - 11:00 — Escribano entrega copia simple a las partes + posesión al comprador
Operación con sorpresa de último momento
Comprador y vendedor con boleto firmado, escritura programada para el 10 de mayo. El 8 de mayo, el informe de dominio revela embargo nuevo a nombre del vendedor (de un divorcio en curso). El escribano detiene el acto. Opciones: - Demorar hasta que el vendedor levante el embargo (puede tomar 6+ meses) - Retener parte del precio para garantizar el levantamiento - Cancelar la operación con devolución de seña Por eso el informe de dominio se pide 2 veces: al firmar el boleto y al firmar la escritura.
Errores comunes
- 1
Asumir que el boleto transmite el dominio. NO. Hasta la escritura inscripta el comprador es 'acreedor de la entrega' pero no propietario frente a terceros.
- 2
No verificar el certificado de libre deuda de expensas el día de la escritura. Si hay deuda no detectada, el comprador la hereda con el inmueble.
- 3
Olvidar que el vendedor con hipoteca todavía debe cancelar la hipoteca ANTES de la escritura (o cancelarla simultáneamente con los fondos del comprador, lo más común).
- 4
Esperar 60 días con el comprador presionado y descubrir el día 55 que falta certificado COTI o documento del vendedor. Mejor pre-armar checklist desde el día 1 del boleto.
- 5
Dejar el día de la escritura para pagar deudas atrasadas. Cualquier deuda detectada por el escribano demora la firma. Vendedor debe llegar con todo limpio.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Boleto de compraventa
Contrato privado de compraventa de inmueble que adelanta la operación: el comprador entrega una seña sustantiva y el vendedor se obliga a escriturar en un plazo determinado, generalmente 30 a 60 días.
RolesEscribano
Profesional matriculado en el Colegio de Escribanos que tiene la fe pública para otorgar escrituras y actos notariales. En operaciones inmobiliarias es quien redacta la escritura, retiene impuestos y la inscribe en el Registro de la Propiedad.
TrámitesInforme de dominio
Certificación oficial emitida por el Registro de la Propiedad Inmueble que muestra la titularidad actual de un inmueble, sus gravámenes y la cadena de transmisiones. Documento obligatorio antes de firmar boleto y antes de escriturar.
FiscalITI
Impuesto nacional del 1,5% sobre el valor de venta de inmuebles, que paga el vendedor persona física al momento de escriturar, siempre que la propiedad no sea su vivienda única y permanente.
FiscalSellos
Impuesto provincial (o de CABA) que grava la formalización por escrito de actos jurídicos onerosos, especialmente boletos de compraventa y escrituras inmobiliarias. Lo paga típicamente el comprador y representa entre 2,5% y 4% del valor de la operación.
TipologíaPH
Inmueble urbano en planta baja o con acceso independiente desde la calle o pasillo, que forma parte de un edificio de propiedad horizontal pero no es un departamento en altura.
ConsorcioReglamento de copropiedad
Documento legal inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble que organiza la convivencia, los porcentuales de copropiedad, los gastos comunes y los derechos y obligaciones de los propietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
FiscalCOTI
Código que emite AFIP previo a publicar o transferir un inmueble por encima del umbral vigente. Es obligatorio antes de escriturar y forma parte del régimen informativo de operaciones inmobiliarias.