Informe de dominio
Certificación oficial emitida por el Registro de la Propiedad Inmueble que muestra la titularidad actual de un inmueble, sus gravámenes y la cadena de transmisiones. Documento obligatorio antes de firmar boleto y antes de escriturar.
¿Qué es exactamente?
El informe de dominio es la 'foto registral' del inmueble en un momento dado. Lo emite el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) — uno por jurisdicción provincial. Muestra: quién es el titular actual, qué gravámenes pesan sobre la propiedad (hipotecas, embargos, anotaciones de litis), e idealmente la cadena de transmisiones que llevó al titular actual.
Para el corredor y el escribano es el documento más importante de verificación antes de firmar boleto y antes de escriturar. Sin un informe de dominio limpio + reciente, ninguna operación se cierra. Las sorpresas detectadas tarde (embargo de último momento, sucesión sin completar) son la causa #1 de operaciones caídas o demoradas.
Tiene vigencia limitada: típicamente 30 días para uso en escritura. Por eso se pide al menos dos veces durante una operación: al firmar el boleto (para verificar antes de la seña) y 15-30 días antes de la escritura (para confirmar que nada cambió). En operaciones largas se pide hasta 3 veces.
Variantes que vas a encontrar
Informe de dominio simple
Muestra titularidad actual + gravámenes vigentes. Es el más rápido y barato. Suficiente para captación inicial y para verificación primaria en boleto.
Informe de dominio con cadena histórica
Incluye además la cadena de titularidades de los últimos 20 años. Necesario para el estudio de títulos del escribano. Es lo que pide el banco si hay crédito hipotecario.
Certificado de dominio
Versión más formal que tiene fuerza probatoria plena en juicios y para escrituración. Emitido también por el RPI. Vigencia 90 días. Lo pide el escribano para la escritura.
Informe de gravámenes e inhibiciones
Documento complementario que detalla gravámenes específicos (hipotecas, embargos, prendas) y verifica si el titular tiene inhibiciones generales (por deudas con AFIP, ARBA, juicios civiles). Se pide junto con el informe de dominio.
Aspectos legales y operativos
- Información que contiene
- - Matrícula del inmueble (identificador único registral) - Nomenclatura catastral - Datos del titular actual: nombre, DNI/CUIT, fecha de adquisición - Antecedente del título: número y fecha de la escritura anterior, escribano interviniente - Gravámenes vigentes: hipotecas, prendas, anotaciones - Embargos preventivos o definitivos - Anotaciones de litis: causas judiciales que afectan al inmueble - Reservas de prioridad: bloqueos por trámites en curso
- Cómo se solicita
- Online en la mayoría de las jurisdicciones: - CABA: webrpi.gov.ar (Registro de la Propiedad Inmueble CABA) - PBA: portal de Catastro PBA - Córdoba: dgr.cba.gov.ar - Etc. Necesitás: matrícula del inmueble (si no la tenés, podés buscarla por dirección o nomenclatura catastral). Costo: ARS 12.000-25.000 dependiendo de jurisdicción. Tiempo de emisión: 24-72 horas.
- Vigencia
- El informe simple es válido para verificación general por 30-60 días. Para escrituración los escribanos exigen documentos emitidos en los últimos 30 días. Si se demora la operación, hay que pedir actualización.
- Costo aproximado (2026)
- - Informe simple CABA: ARS 12.000-18.000 - Informe con cadena 20 años: ARS 25.000-40.000 - Certificado de dominio formal: ARS 25.000-35.000 - Informe de gravámenes: ARS 15.000-20.000 Quien paga: depende de la operación. Habitualmente el comprador asume estos costos como parte del paquete de gastos de escrituración. Algunos vendedores los pagan para apurar la captación.
Ejemplos concretos
Verificación al firmar boleto
Captás un departamento en Belgrano. Pedís informe de dominio antes del boleto: Resultado limpio: - Titular: Juan Pérez (DNI 25.123.456) — adquirido en 2018 - Sin gravámenes - Sin embargos - Sin inhibiciones → Verde para firmar boleto. Resultado con sorpresa: - Titular: Juan Pérez — OK - Gravamen: hipoteca a favor del Banco Galicia por ARS 8.500.000, fecha 2022 - Sin embargos → Hay que cancelar la hipoteca antes o simultáneo con la escritura. Pedile al vendedor: ¿está al día con el banco? ¿Cuánto debe? ¿Lo cancela con el dinero de la operación? Cláusula específica en el boleto.
Sorpresa de último momento
Operación con boleto firmado el 1° de marzo. Escritura programada para el 15 de abril. El 10 de abril el escribano pide nuevo informe de dominio (el del boleto venció). Aparece: ANOTACIÓN DE LITIS del 8 de abril. Una causa judicial contra el vendedor que afecta al inmueble. Consecuencias: - El escribano no puede escriturar mientras esté la anotación - La operación se demora hasta que se resuelva la causa o se levante la anotación - El comprador puede exigir cumplimiento o cancelar con devolución duplicada de seña según corresponda Por eso el informe de dominio se pide dos veces: al boleto y antes de la escritura.
Errores comunes
- 1
Captar sin pedir informe de dominio. Volás a ciegas sobre la propiedad. Cualquier sorpresa de titularidad la descubrís tarde.
- 2
Asumir que el informe del boleto sigue vigente para la escritura. Pedí siempre uno nuevo 15-30 días antes del cierre.
- 3
Confundir informe de dominio con informe catastral. El primero es del Registro de la Propiedad (titular + gravámenes). El segundo es de Catastro (datos físicos del inmueble).
- 4
No solicitar también informe de inhibiciones e gravámenes complementario. El informe simple puede no mostrar todas las inhibiciones del titular si están en otros registros.
- 5
Olvidar que el informe de dominio NO certifica que la propiedad esté libre de ocupantes ilegales o vicios físicos. Para eso hay inspección visual + contrato de exclusividad de uso.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Escritura traslativa de dominio
Instrumento público otorgado por escribano que transmite el dominio de un inmueble del vendedor al comprador. Es el acto jurídico que perfecciona la compraventa: hasta que se firma e inscribe, el comprador no es propietario.
LegalBoleto de compraventa
Contrato privado de compraventa de inmueble que adelanta la operación: el comprador entrega una seña sustantiva y el vendedor se obliga a escriturar en un plazo determinado, generalmente 30 a 60 días.
RolesEscribano
Profesional matriculado en el Colegio de Escribanos que tiene la fe pública para otorgar escrituras y actos notariales. En operaciones inmobiliarias es quien redacta la escritura, retiene impuestos y la inscribe en el Registro de la Propiedad.
CréditoApto crédito
Característica de una propiedad que cumple los requisitos legales y técnicos exigidos por los bancos para ser financiada con un crédito hipotecario. Atributo crítico de captación y filtro #1 en búsquedas con financiación.
LegalEmbargo
Medida cautelar judicial que afecta un inmueble del deudor para garantizar el cobro de una deuda. Se inscribe en el Registro de la Propiedad y bloquea la venta libre del inmueble hasta levantarse.
LegalHipoteca
Derecho real de garantía constituido sobre un inmueble que asegura el cumplimiento de una obligación (típicamente un préstamo). El acreedor puede ejecutar el inmueble si el deudor no paga, vendiéndolo en subasta para cobrarse del producido.
OperativaCaptación
Proceso por el cual un corredor o inmobiliaria consigue propiedades para incorporar a su cartera de venta o alquiler. Es el principal motor del negocio inmobiliario y la actividad más competitiva del rubro.
FiscalITI
Impuesto nacional del 1,5% sobre el valor de venta de inmuebles, que paga el vendedor persona física al momento de escriturar, siempre que la propiedad no sea su vivienda única y permanente.