Reserva
Documento por el cual el comprador interesado entrega una suma de dinero al corredor o al vendedor para 'reservar' la propiedad por un plazo corto (5 a 15 días) mientras se negocia el boleto definitivo. Es el primer compromiso económico de la operación.
¿Qué es exactamente?
La reserva es el primer paso de toda operación inmobiliaria estándar. Antes del boleto formal, el comprador interesado paga una suma menor (típicamente entre USD 1.000 y USD 5.000) y firma un documento que retira la propiedad del mercado mientras se negocia el precio final, se completan documentos pendientes y se prepara el boleto definitivo.
Legalmente la reserva es una propuesta de compra: el comprador ofrece pagar un precio determinado, condicionado a aceptación del vendedor. Si el vendedor acepta y firma, queda comprometido. Si rechaza, devuelve el dinero al comprador. Si acepta pero después se arrepiente, la reserva se convierte en seña con efectos plenos.
Para el corredor es un momento delicado: la reserva la firma generalmente el comprador en la inmobiliaria sin estar el vendedor presente. El corredor 'reserva ad referéndum' (sujeto a aprobación del vendedor) y se compromete a presentarle la oferta. Si el vendedor acepta dentro del plazo de la reserva, queda comprometido y empieza la cuenta regresiva para firmar boleto.
Variantes que vas a encontrar
Reserva ad referéndum
La modalidad estándar AR. El comprador firma la reserva y el corredor la presenta al vendedor. El vendedor tiene un plazo (típicamente 48-72 horas) para aceptar o rechazar. Si acepta, se firma boleto en plazo acordado (5-15 días). Si rechaza, se devuelve el dinero al comprador.
Reserva firme
Menos común. El comprador firma sin condicionamiento al vendedor — directamente cuenta como aceptación de precio. Usado cuando vendedor y comprador ya están físicamente presentes en la inmobiliaria y acuerdan al instante.
Reserva con plazo extenso
Cuando se necesita más tiempo para completar documentación o juntar fondos: reserva por 15-30 días. Comprador entrega monto mayor (USD 3.000-10.000) como garantía. Si después firma boleto, el monto se descuenta de la seña.
Reserva con condiciones
Sujeta a aprobación de crédito bancario, a obtención de visa para inversor extranjero, a vencimiento de plazos legales. Si la condición no se cumple, se devuelve el dinero sin penalidad. Frecuente en operaciones con financiación.
Aspectos legales y operativos
- Naturaleza jurídica
- La reserva es una oferta unilateral del comprador (en su modalidad ad referéndum). Si el vendedor la acepta, se convierte en contrato preliminar de compraventa con todas las obligaciones. Si vence sin aceptación, se cancela y se devuelve el dinero.
- Quién custodia los fondos
- Típicamente el corredor o la inmobiliaria. El dinero se mantiene en cuenta separada hasta que se firma el boleto (en cuyo caso se descuenta de la seña) o se cancela (en cuyo caso se devuelve al comprador). El corredor responde por su uso indebido.
- Plazo típico
- 5 a 15 días desde la firma para que el vendedor acepte y se firme boleto. Plazos más largos (15-30 días) se usan en operaciones complejas. Si vence sin firmar boleto, la reserva caduca y los fondos vuelven al comprador.
- Conversión a seña
- Cuando el vendedor acepta y se firma boleto, la suma de la reserva se convierte en parte de la seña total (típicamente 15-30% del precio). El comprador completa la diferencia al firmar boleto.
- Devolución sin penalidad
- Si el vendedor RECHAZA la reserva, devolución total al comprador sin descuento. Si el comprador SE ARREPIENTE durante el plazo (antes de aceptación del vendedor), también devolución sin penalidad — la reserva no compromete al comprador hasta que el vendedor acepta.
Ejemplos concretos
Reserva estándar
Comprador interesado en departamento publicado en USD 165.000. Después de 2 visitas, ofrece USD 158.000. Reserva ad referéndum por USD 2.000 con plazo de 7 días para que el vendedor acepte. Día 1: Comprador firma reserva en la inmobiliaria. Día 2: Corredor presenta oferta al vendedor por teléfono y por escrito. Día 3: Vendedor responde: acepta USD 161.500 (contraoferta). Día 4: Comprador acepta los USD 161.500. Día 7: Se firma boleto. La reserva de USD 2.000 se descuenta de la seña total acordada (USD 30.000).
Reserva que se cae
Comprador firma reserva por USD 3.000 condicionada a aprobación de crédito UVA en 15 días. Día 10: Banco rechaza el crédito por relación cuota-ingreso insuficiente. Día 11: Comprador notifica al corredor: imposibilidad de cumplir la condición. Día 12: Devolución total de los USD 3.000 al comprador. Operación cancelada sin penalidad para nadie. Es por esto que la cláusula condicional es importante: protege al comprador de perder dinero si la financiación se cae por causas ajenas.
Errores comunes
- 1
Aceptar reservas sin firma del comprador. La reserva debe ser escrita y firmada. Solo el dinero entregado sin documento no constituye reserva legal.
- 2
No definir el plazo en la reserva. Sin plazo expreso, queda ambiguo cuándo el vendedor pierde la oportunidad. 7-10 días es lo estándar.
- 3
Mezclar fondos de reserva con fondos operativos de la inmobiliaria. El dinero del cliente debe estar separado. Disposición indebida genera responsabilidad penal.
- 4
Olvidar que la reserva NO genera obligación del comprador hasta la aceptación del vendedor. Si el comprador se arrepiente antes, devolvés sin descuento.
- 5
Aceptar reservas con plazo muy extenso (>30 días). Esto deja la propiedad fuera de mercado mucho tiempo si la operación se cae. Mejor reservas cortas con extensión negociada si hace falta.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Boleto de compraventa
Contrato privado de compraventa de inmueble que adelanta la operación: el comprador entrega una seña sustantiva y el vendedor se obliga a escriturar en un plazo determinado, generalmente 30 a 60 días.
LegalSeña
Suma de dinero que el comprador entrega al vendedor al firmar el boleto de compraventa como confirmación del compromiso. Típicamente representa entre el 15% y el 30% del precio total y tiene efecto pleno: si una parte se arrepiente, paga penalidad.
OperativaCaptación
Proceso por el cual un corredor o inmobiliaria consigue propiedades para incorporar a su cartera de venta o alquiler. Es el principal motor del negocio inmobiliario y la actividad más competitiva del rubro.
OperativaComisión corredor
Honorarios que cobra el corredor inmobiliario por mediar en una operación de compraventa o alquiler. Se calcula como porcentaje del precio de venta o del alquiler total y está regulado por leyes provinciales y colegiales.
CréditoApto crédito
Característica de una propiedad que cumple los requisitos legales y técnicos exigidos por los bancos para ser financiada con un crédito hipotecario. Atributo crítico de captación y filtro #1 en búsquedas con financiación.
CréditoUVA
Unidad de medida creada por el Banco Central que se ajusta diariamente por el índice CER (inflación). Usada principalmente para denominar créditos hipotecarios y plazos fijos indexados.
LegalEscritura traslativa de dominio
Instrumento público otorgado por escribano que transmite el dominio de un inmueble del vendedor al comprador. Es el acto jurídico que perfecciona la compraventa: hasta que se firma e inscribe, el comprador no es propietario.
LegalHipoteca
Derecho real de garantía constituido sobre un inmueble que asegura el cumplimiento de una obligación (típicamente un préstamo). El acreedor puede ejecutar el inmueble si el deudor no paga, vendiéndolo en subasta para cobrarse del producido.