Tasación inmobiliaria
Estimación profesional del valor de mercado de una propiedad realizada por un corredor matriculado, tasador o perito. Es el fundamento técnico para fijar precio de captación, negociar venta, autorizar crédito hipotecario o resolver litigios.
¿Qué es exactamente?
La tasación es la actividad profesional más importante después de la captación. Una tasación bien hecha le da al vendedor una expectativa realista, ayuda al comprador a decidir y permite al banco aprobar el crédito hipotecario. Una mal hecha genera precios irreales, operaciones caídas y reputación dañada de la inmobiliaria.
El método más usado en Argentina es el comparativo de mercado (CMA): se buscan inmuebles comparables (misma zona, tipología similar, m² parecidos) vendidos recientemente o publicados activos, se ajusta por diferencias (antigüedad, estado, orientación) y se llega a un valor de referencia. Otros métodos: costo de reposición (para construcciones nuevas), capitalización de rentas (para inversores), método residual (para terrenos).
Para que sea tasación profesional defendible debe documentar: fecha, identificación del inmueble, finalidad (venta, sucesión, juicio, garantía hipotecaria), método aplicado, comparables usados con sus datos, ajustes aplicados y conclusión. La 'tasación de WhatsApp' (número al aire sin documento) no es tasación — es opinión.
Variantes que vas a encontrar
Tasación para venta
La más común. Sirve para fijar precio de captación y negociar con potenciales compradores. Debe ser realista (comparables reales) y considerar el horizonte de venta del propietario.
Tasación bancaria
La realiza el tasador acreditado del banco específico cuando hay solicitud de crédito hipotecario. Suele ser más conservadora (10-20% por debajo de tasación de venta) porque el banco se cubre. El valor de tasación bancaria define el monto máximo del crédito.
Tasación para sucesión
Necesaria cuando hay heredereos que tienen que repartir patrimonio. Se hace 'a la fecha de fallecimiento del causante' aunque la firme un perito hoy. Usado para calcular impuesto a la herencia y participación de cada heredero.
Tasación para divorcio
Para liquidar sociedad conyugal. Suele encargarse a perito designado de común acuerdo o por orden del juez. Debe ser técnicamente impecable porque genera consecuencias patrimoniales que pueden judicializarse.
Tasación para juicio
Realizada por perito tasador designado por el juez. Tiene fuerza probatoria en el proceso. El criterio es valor de mercado al momento del peritaje. Las partes pueden impugnar pero el tribunal define.
CMA (Comparative Market Analysis)
Análisis comparativo de mercado: la metodología más usada en tasación de venta. Documenta comparables, ajustes y conclusión. En futuraprop podés generarlo con datos del inventario agregado en minutos.
Aspectos legales y operativos
- Quién puede tasar
- Para tasación con valor legal (sucesión, juicio, garantía bancaria): - Corredor inmobiliario matriculado - Martillero público matriculado - Perito tasador habilitado Para tasación de venta sin trascendencia legal: cualquier corredor matriculado (CUCICBA, COCIBA, etc.).
- Honorarios típicos
- - Tasación de venta (servicio gratis si captás la propiedad): ARS 0 - Tasación documentada (informe escrito profesional): ARS 80.000-250.000 según complejidad - Tasación judicial o pericial: 1-2% del valor tasado (más complejidad) - Tasación bancaria: incluida en gastos del crédito (~USD 100-300)
- Validez temporal
- Una tasación tiene 'vigencia' implícita de 3-6 meses en mercados estables, 1-3 meses en mercados volátiles (como AR en períodos de alta inflación o devaluación). Para escrituras o juicios, suele ser actualizada al momento del acto.
- Responsabilidad profesional
- Una tasación firmada genera responsabilidad civil del tasador. Si el cliente sufre perjuicio por tasación errónea (vendió mucho más barato, no pudo escriturar con el banco), tiene acción de daños contra el corredor. Por eso documentar bien comparables y método.
Ejemplos concretos
CMA típico para captación
Departamento 3 ambientes en Caballito, 78 m² cubiertos + 8 m² balcón al frente, edificio del 1995. Comparables (búsqueda en futuraprop, últimas 8 semanas): - 3 amb 75 m² Caballito al frente: USD 165.000 (publicado activo) - 3 amb 80 m² Caballito al contrafrente: USD 145.000 (publicado activo) - 3 amb 78 m² Caballito al frente: USD 158.000 (vendido hace 2 meses) - 3 amb 76 m² Caballito reciclado: USD 175.000 (publicado activo) Ajustes: - Mi propiedad: orientación frente (+) + estado bueno no reciclado (-) - Mediana ajustada: USD 158.000-165.000 Conclusión: rango de captación USD 155.000-168.000. Recomendar al vendedor publicar en USD 168.000 con margen de negociación a USD 160.000.
Tasación irrealista que cae
Capto bajo expectativa del vendedor: pide USD 220.000 por un departamento que mercado paga USD 170.000. Publica el aviso. En 90 días tiene 4 visitas y 0 ofertas serias. Vendedor culpa al corredor por "no saber vender". Inmobiliaria pierde tiempo + reputación + finalmente baja el precio a USD 165.000 — operación que podía cerrar en 30 días si se hubiera tasado correctamente desde el inicio.
Errores comunes
- 1
Tasar al alza para captar y después bajar el precio. Quema la propiedad en el mercado (los compradores ven que está rebajando) y genera desconfianza.
- 2
Usar comparables viejos sin ajustar por inflación o devaluación. En AR los precios pueden cambiar 20-30% en 6 meses.
- 3
No documentar el CMA por escrito. Si después surge disputa, no tenés respaldo profesional.
- 4
Tasar solo por m² sin considerar antigüedad, estado, orientación, piso, expensas. Esos factores pueden ajustar valor ±25%.
- 5
Asumir que el valor de tasación bancaria es igual al de mercado. La bancaria es 10-20% más conservadora — sirve para definir cuánto presta el banco, no para fijar precio de venta.
Preguntas frecuentes
Tasaciones con comparables automáticos
En futuraprop generás tasaciones digitales con comparables reales del mercado y descargás el reporte con tu marca.
Términos relacionados
Comparables
Inmuebles similares al que se está tasando que se usan como referencia para estimar valor de mercado. Son la base del método comparativo (CMA), la metodología de tasación más usada en Argentina.
TipologíaPH
Inmueble urbano en planta baja o con acceso independiente desde la calle o pasillo, que forma parte de un edificio de propiedad horizontal pero no es un departamento en altura.
TipologíaMonoambiente
Departamento de un solo ambiente principal donde cocina, comedor y dormitorio comparten el mismo espacio. Tipología más buscada por inversores y primer hogar en CABA.
CréditoApto crédito
Característica de una propiedad que cumple los requisitos legales y técnicos exigidos por los bancos para ser financiada con un crédito hipotecario. Atributo crítico de captación y filtro #1 en búsquedas con financiación.
FiscalValuación fiscal
Valor administrativo asignado a un inmueble por la autoridad fiscal (AGIP en CABA, ARBA en PBA, etc.) que sirve de base para calcular impuestos. Es distinto del valor de mercado y generalmente menor.
OperativaCaptación
Proceso por el cual un corredor o inmobiliaria consigue propiedades para incorporar a su cartera de venta o alquiler. Es el principal motor del negocio inmobiliario y la actividad más competitiva del rubro.
LegalBoleto de compraventa
Contrato privado de compraventa de inmueble que adelanta la operación: el comprador entrega una seña sustantiva y el vendedor se obliga a escriturar en un plazo determinado, generalmente 30 a 60 días.
CréditoUVA
Unidad de medida creada por el Banco Central que se ajusta diariamente por el índice CER (inflación). Usada principalmente para denominar créditos hipotecarios y plazos fijos indexados.