Expensas
Pagos mensuales que hacen los propietarios de un edificio para cubrir gastos comunes: encargado, ascensores, limpieza, luz de palieres, mantenimiento estructural y servicios del consorcio.
¿Qué es exactamente?
Las expensas son el costo mensual que paga cada propietario para sostener el funcionamiento del edificio. La ley 13.512 (régimen de propiedad horizontal) establece que el reparto se hace según el porcentual de copropiedad asignado a cada unidad funcional, no por m² ni por uso real de los servicios comunes.
Incluyen sueldo y cargas sociales del encargado, mantenimiento de ascensores, consumo de electricidad de palieres y bombas, limpieza, seguros del edificio, honorarios del administrador y aportes al fondo de reserva. NO incluyen los servicios privados de la unidad (luz, gas, agua individuales, ABL, impuesto inmobiliario).
El valor varía enormemente según el tipo de edificio. Un PH chico sin amenities paga ARS 30.000-80.000/mes. Un edificio promedio de 30 unidades con encargado y ascensor: ARS 100.000-180.000. Un edificio premium con amenities completos (pileta, gym, SUM, seguridad 24h): ARS 250.000-500.000+.
Variantes que vas a encontrar
Expensas ordinarias
Gastos previstos y recurrentes del consorcio: sueldos, servicios, mantenimiento de rutina. Es lo que aparece todos los meses por monto similar (con ajustes inflacionarios).
Expensas extraordinarias
Gastos puntuales no presupuestados: arreglo de fachada, cambio de bomba, refacción de ascensor, deuda con prestadores. Se cobran prorrateadas según porcentual. Pueden duplicar la expensa mensual durante 6-12 meses.
Expensas A y B
Subdivisión típica en edificios donde algunas unidades no usan ciertos servicios. Por ejemplo: las unidades de planta baja con acceso independiente pueden pagar solo las expensas A (gastos comunes generales) y no las B (mantenimiento de ascensores). El reglamento define quién paga qué.
Fondo de reserva
Porción de la expensa (típicamente 10-15%) que se acumula para cubrir gastos extraordinarios futuros. Reduce la frecuencia de expensas extraordinarias agresivas.
Aspectos legales y operativos
- Cobro obligatorio + título ejecutivo
- Las expensas son deuda con título ejecutivo (artículo 524 CPCCN): el administrador puede iniciar juicio ejecutivo directo si el propietario adeuda 3+ meses. La deuda se traslada al inmueble: el comprador queda obligado por las expensas impagas del vendedor.
- Certificado de libre deuda al escriturar
- El escribano EXIGE certificado de libre deuda de expensas (o saldo a regularizar al momento del cierre) emitido por el administrador. Sin este certificado no se escritura. Pedilo al administrador 15-30 días antes del cierre.
- Mayorías para gastos extraordinarios
- El reglamento de copropiedad fija mayorías agravadas para aprobar gastos extraordinarios grandes. Típicamente: simple mayoría para hasta cierto monto, 2/3 para obras estructurales, unanimidad para modificar reglamento. Si la inmobiliaria capta cuando hay obra grande aprobada, debe informar al comprador.
- Diferencia con alquileres
- En contratos de alquiler residencial, las expensas ordinarias las paga el inquilino, las extraordinarias las paga el propietario. La ley 27.551 / 27.737 mantuvo este criterio. En alquileres comerciales se negocia libremente.
Ejemplos concretos
Departamento estándar zona norte CABA
3 ambientes en Belgrano R, edificio de 1985 con 24 unidades, sin amenities. Expensas ordinarias: ARS 145.000/mes. Composición típica: - Encargado + cargas sociales: 45% - Mantenimiento ascensores: 12% - Electricidad palieres + bombas: 8% - Limpieza: 10% - Seguro y administración: 12% - Fondo de reserva: 8% - Otros: 5%
Captación con expensa alta
Edificio premium en Puerto Madero, 1 ambiente de 45 m² + amenities completos. Expensa ordinaria: ARS 380.000/mes. Esto representa ~30% de un alquiler equivalente del mercado, lo que mata la rentabilidad para inversores. En captación, marcar este punto con el vendedor — el precio de mercado va a estar ~10% por debajo de comparables con expensas menores.
Errores comunes
- 1
No pedir la última expensa al captar. Es el dato número uno que pregunta cualquier comprador y se nota mal si lo desconocés.
- 2
Asumir que las expensas son fijas. Pedí siempre las últimas 3-6 expensas para detectar gastos extraordinarios recurrentes (señal de mal manejo o problemas estructurales).
- 3
Olvidar revisar deuda de expensas en el informe del consorcio antes de firmar boleto. Si hay deuda histórica del vendedor, el comprador la hereda con el inmueble.
- 4
Captar sin preguntar si hay obras aprobadas o por aprobar. Un cambio de ascensor o frente puede representar 3-6 meses de expensa duplicada — afecta el valor de mercado.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Propiedad horizontal
Régimen jurídico que permite la coexistencia de propiedades individuales (unidades funcionales) y partes comunes en un mismo inmueble. Es el marco legal de todos los departamentos, PHs y conjuntos edilicios argentinos.
ConsorcioReglamento de copropiedad
Documento legal inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble que organiza la convivencia, los porcentuales de copropiedad, los gastos comunes y los derechos y obligaciones de los propietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
TipologíaPH
Inmueble urbano en planta baja o con acceso independiente desde la calle o pasillo, que forma parte de un edificio de propiedad horizontal pero no es un departamento en altura.
TipologíaMonoambiente
Departamento de un solo ambiente principal donde cocina, comedor y dormitorio comparten el mismo espacio. Tipología más buscada por inversores y primer hogar en CABA.
FiscalABL
Tasa municipal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que cobra el servicio de alumbrado público, barrido de calles y recolección de residuos. Se calcula sobre la valuación fiscal del inmueble y se paga bimestralmente.
LegalBoleto de compraventa
Contrato privado de compraventa de inmueble que adelanta la operación: el comprador entrega una seña sustantiva y el vendedor se obliga a escriturar en un plazo determinado, generalmente 30 a 60 días.
ConsorcioAdministrador de consorcio
Persona física o jurídica designada por la asamblea para administrar los asuntos del consorcio. Lleva los libros, recauda expensas, contrata servicios y representa al consorcio frente a terceros.
ConsorcioConsorcio
Conjunto de propietarios de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Tiene personería jurídica propia, administrador designado y patrimonio separado del de cada propietario individual.