Expensas extraordinarias
Gastos puntuales no presupuestados del consorcio: cambio de ascensor, refacción de fachada, arreglo de bomba, deuda con proveedores. Las paga el propietario (no el inquilino) en alquileres residenciales.
¿Qué es exactamente?
Las expensas extraordinarias son los gastos no recurrentes y no previstos en el presupuesto anual del consorcio. Surgen por obras estructurales, reparaciones mayores, o pagos diferidos. Se aprueban en asamblea con la mayoría que exija el reglamento (generalmente 2/3 o unanimidad para gastos grandes).
En alquileres residenciales las paga el LOCADOR (propietario), no el inquilino. Esta distinción es relevante: una expensa extraordinaria de USD 1.500 prorrateada en 6 cuotas se traduce en USD 250 mensuales extra para el propietario inversor — afecta cálculo de rentabilidad neta.
Aspectos legales y operativos
- Tipos comunes
- - Cambio de ascensor (USD 30-80K total dividido entre unidades) - Refacción de fachada - Cambio de bomba elevadora - Reparación de impermeabilización - Cancelación de deudas con prestadores
- Aprobación
- Asamblea con mayoría agravada (generalmente 2/3 de propietarios presentes). Obras estructurales grandes pueden requerir unanimidad según el reglamento.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Expensas
Pagos mensuales que hacen los propietarios de un edificio para cubrir gastos comunes: encargado, ascensores, limpieza, luz de palieres, mantenimiento estructural y servicios del consorcio.
ConsorcioExpensas ordinarias
Gastos previstos y recurrentes del consorcio: sueldos del encargado, mantenimiento de ascensores, electricidad común, limpieza, seguros, administración. Las paga el inquilino en alquileres residenciales.
ConsorcioConsorcio
Conjunto de propietarios de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Tiene personería jurídica propia, administrador designado y patrimonio separado del de cada propietario individual.
ConsorcioFondo de reserva
Porción mensual de las expensas (típicamente 5-15%) destinada a constituir reserva financiera para gastos extraordinarios futuros. Reduce la necesidad de cobros extraordinarios agresivos cuando surgen reparaciones.
AlquileresContrato de locación
Acuerdo por el cual el locador concede al inquilino el uso y goce de un inmueble por un plazo determinado a cambio del pago de un alquiler periódico. Es el documento base de toda operación de alquiler y debe ser por escrito.
ConsorcioPropiedad horizontal
Régimen jurídico que permite la coexistencia de propiedades individuales (unidades funcionales) y partes comunes en un mismo inmueble. Es el marco legal de todos los departamentos, PHs y conjuntos edilicios argentinos.
ConsorcioAdministrador de consorcio
Persona física o jurídica designada por la asamblea para administrar los asuntos del consorcio. Lleva los libros, recauda expensas, contrata servicios y representa al consorcio frente a terceros.
ConsorcioReglamento de copropiedad
Documento legal inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble que organiza la convivencia, los porcentuales de copropiedad, los gastos comunes y los derechos y obligaciones de los propietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.