Contrato de locación
Acuerdo por el cual el locador concede al inquilino el uso y goce de un inmueble por un plazo determinado a cambio del pago de un alquiler periódico. Es el documento base de toda operación de alquiler y debe ser por escrito.
¿Qué es exactamente?
El contrato de locación es el contrato bilateral más común en el rubro inmobiliario después del boleto de compraventa. Regula los derechos y obligaciones del locador (propietario o representante) y del inquilino durante toda la vigencia, y se rige por el Código Civil y Comercial más las leyes específicas de alquileres (27.551 / 27.737).
Debe ser por escrito. Aunque los contratos verbales tienen validez teórica entre las partes que los firmaron, en la práctica argentina son inejecutables — sin documento es imposible reclamar judicialmente cláusulas, ajustes o garantías. El corredor que cierra contratos verbales se expone a perder honorarios y reputación.
Para residencial el plazo mínimo legal es 2 años (ley 27.737); para comercial es libre pero típicamente 3-5 años con opciones de renovación; para temporario sin plazo mínimo. Los contratos vencidos pueden continuar tácitamente (locación tácita) pero conviene siempre formalizar la prórroga.
Aspectos legales y operativos
- Contenido obligatorio
- - Identificación completa de partes (DNI, CUIT) - Descripción del inmueble (dirección + matrícula + datos catastrales) - Destino (vivienda residencial, comercial, profesional, mixto) - Plazo - Alquiler inicial + modalidad de ajuste + frecuencia - Garantía - Quién paga qué (expensas, impuestos, servicios) - Causales de rescisión - Cláusula penal por incumplimiento
- Plazo mínimo según destino
- - Residencial: 2 años (ley 27.737) - Comercial: libre, típicamente 3-5 años con prórroga - Temporario: sin mínimo, plazo libre - Profesional (uso mixto): según destino predominante
- Modalidad de ajuste
- Bajo la ley 27.737 vigente, libre acuerdo: IPC, Casa Propia, USD (para contratos en moneda extranjera), o cualquier índice válido. Frecuencia anual, semestral o cuatrimestral según pacto. Tiene que estar claro en el contrato — sin ajuste el alquiler se considera fijo en pesos para todo el plazo (catastrófico con inflación).
- Causales de rescisión
- - Vencimiento del plazo - Falta de pago (típicamente 2 meses consecutivos) - Destino distinto al pactado - Daños graves al inmueble - Rescisión anticipada del inquilino (con preaviso + multa) - Mutuo acuerdo
Ejemplos concretos
Contrato residencial estándar
Departamento 2 ambientes en Caballito, ARS 700.000/mes. Cláusulas: - Destino: vivienda única familiar - Plazo: 24 meses (desde 01/03/2026 hasta 28/02/2028) - Ajuste: semestral por IPC INDEC - Garantía: seguro de caución (póliza X) - Expensas ordinarias: inquilino - Expensas extraordinarias: locador - ABL y servicios al inmueble: locador - Servicios privados (luz, gas, internet): inquilino - Rescisión anticipada inquilino: preaviso 60 días + multa 1,5 meses si rescinde antes del año, 1 mes si después - Comisión inquilino: 1 mes de alquiler al firmar
Errores comunes
- 1
Firmar contrato sin garantía ni depósito. Pone al locador en riesgo total. Mínimo: seguro de caución + un mes de depósito.
- 2
Pactar ajustes que no respetan la ley vigente. Bajo la 27.737 hay más libertad pero los pactos deben ser claros.
- 3
Olvidar especificar el destino exacto. 'Vivienda' es ambiguo; 'vivienda única familiar' es preciso. Cláusulas ambiguas se interpretan contra el redactor (típicamente el locador).
- 4
Trasladar al inquilino gastos que la ley pone al locador (ABL, expensas extraordinarias). Cláusulas abusivas son nulas.
- 5
Hacer contratos verbales o sin firma certificada. Inejecutable en juicio si hay disputa.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Ley de alquileres
Marco legal nacional que regula los contratos de locación residencial en Argentina. La ley 27.551 (2020) fue modificada por la ley 27.737 (2023) ajustando plazos, índices de actualización y obligaciones de las partes.
AlquileresLey 27.737
Ley sancionada en octubre de 2023 que modifica aspectos centrales de la ley de alquileres 27.551, flexibilizando plazos, índices de ajuste y modalidades de pacto entre partes.
AlquileresGarantía locativa
Mecanismo de garantía que el locador exige al inquilino para asegurar el cumplimiento del contrato de alquiler. Puede ser propiedad de garantía, seguro de caución, fianza solidaria o recibo de sueldo aceptado, según lo que pacten las partes.
ConsorcioExpensas
Pagos mensuales que hacen los propietarios de un edificio para cubrir gastos comunes: encargado, ascensores, limpieza, luz de palieres, mantenimiento estructural y servicios del consorcio.
FiscalABL
Tasa municipal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que cobra el servicio de alumbrado público, barrido de calles y recolección de residuos. Se calcula sobre la valuación fiscal del inmueble y se paga bimestralmente.
OperativaComisión corredor
Honorarios que cobra el corredor inmobiliario por mediar en una operación de compraventa o alquiler. Se calcula como porcentaje del precio de venta o del alquiler total y está regulado por leyes provinciales y colegiales.
AlquileresSeguro de caución
Póliza emitida por una aseguradora que reemplaza al garante propietario tradicional. El inquilino la contrata para garantizar el cumplimiento del contrato de alquiler. Si incumple, la aseguradora paga al locador y reclama después al inquilino.
AlquileresAdministración de alquileres
Servicio de la inmobiliaria que gestiona contratos de alquiler a nombre del propietario: cobranza mensual, liquidación, mantenimiento, gestión de incumplimientos. Comisión típica 10% del alquiler mensual cobrado.