Superficie descubierta
Metros cuadrados al aire libre, sin techo. Típicamente terrazas propias, patios, jardines. En tasación cuentan aproximadamente 25-35% del valor del m² cubierto.
¿Qué es exactamente?
La superficie descubierta es el espacio al aire libre que forma parte de la unidad funcional. Incluye terrazas propias, patios de PHs, jardines, balcones sin techo. NO incluye espacios comunes con uso exclusivo (que tienen otra valoración legal y de mercado).
En tasación el coeficiente típico es 0,25 a 0,35. Una terraza propia de 20 m² equivale a 5-7 m² cubiertos en valor. El coeficiente sube si la descubierta es de calidad excepcional (terraza grande con parrilla, jardín en PH al frente).
Aspectos legales y operativos
- Diferencia entre descubierta propia y uso exclusivo
- Propia: figura en plano de PH como parte de la unidad. Valor 100% del coeficiente. Uso exclusivo: figura como cosa común con afectación. Valor 50-70% de la propia equivalente.
- Coeficientes típicos
- Terraza propia al frente: 0,30-0,35. Patio en PH: 0,30. Jardín en country: 0,15-0,25 (más bajo porque el lote ya está valuado por separado).
Ejemplos concretos
PH con terraza propia
PH 60 m² cubiertos + 25 m² terraza propia al frente. Equivalente cubierto: 60 + (25 × 0,30) = 67,5 m². Valor zona USD 2.500/m²: tasación USD 168.750.
Errores comunes
- 1
Tasar terraza al mismo valor que cubierta. Sobreestima 50-70%.
- 2
Confundir descubierta propia con común de uso exclusivo en tasación.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Superficie cubierta
Metros cuadrados de un inmueble que tienen techo y cerramientos completos (paredes, ventanas, puertas). Es la medida principal para tasación, comparables y declaración municipal.
TécnicoSuperficie semicubierta
Metros cuadrados que tienen techo pero no cerramiento completo de paredes. Típicamente balcones aterrazados, galerías, espacios bajo aleros. Cuentan aproximadamente 50% del valor del m² cubierto en tasación.
ConsorcioTerraza de uso exclusivo
Terraza que figura legalmente como espacio común del consorcio pero cuyo uso está asignado a una unidad funcional específica. No es propia del propietario, sino común con derecho exclusivo de uso.
TipologíaPH
Inmueble urbano en planta baja o con acceso independiente desde la calle o pasillo, que forma parte de un edificio de propiedad horizontal pero no es un departamento en altura.
TasaciónTasación
Estimación profesional del valor de mercado de una propiedad realizada por un corredor matriculado, tasador o perito. Es el fundamento técnico para fijar precio de captación, negociar venta, autorizar crédito hipotecario o resolver litigios.
TécnicoCódigo Urbanístico
Marco normativo de CABA que regula los usos del suelo, las normas constructivas y los parámetros urbanos. Define qué se puede construir y hacer en cada parcela de la Ciudad. Reemplazó al antiguo Código de Planeamiento Urbano.
TécnicoFinal de obra
Certificación municipal que acredita que una construcción cumplió con los planos aprobados y las normas constructivas. Sin final de obra, el inmueble no es apto crédito ni puede usarse legalmente para ciertos destinos.
TécnicoHabilitación municipal
Autorización municipal que permite usar un inmueble para destino específico (comercial, industrial, profesional). Distinta del final de obra: habilita el USO, no la construcción.