Autorización de venta
Documento por el cual el propietario habilita a un corredor o inmobiliaria a promocionar y comercializar su propiedad. Define el precio pretendido, comisión, plazo, exclusividad o no, y demás condiciones de la mediación.
¿Qué es exactamente?
La autorización de venta es el contrato base entre el propietario y la inmobiliaria. Sin autorización escrita firmada, el corredor no tiene derecho legal a cobrar comisión si la operación se cierra. Es el equivalente al 'mandato' del corredor para actuar a nombre del vendedor.
Debe incluir: identificación del propietario y del inmueble, precio pretendido, modalidad (exclusiva o no), comisión a cobrar, plazo de la autorización, condiciones de renovación, y cláusula de operación continuada (derecho a comisión si presenta al comprador durante vigencia).
Para el corredor es el documento más importante después del boleto. Una autorización bien redactada lo protege legalmente; una mal hecha lo expone a perder comisiones, captaciones y reputación. Trabajar siempre con plantilla revisada por escribano.
Aspectos legales y operativos
- Contenido mínimo recomendado
- - Datos completos del propietario (DNI, CUIT, domicilio) - Descripción del inmueble (dirección + matrícula + datos catastrales) - Precio pretendido + moneda - Modalidad: exclusiva o no exclusiva - Comisión a percibir (% al vendedor, IVA si aplica) - Plazo de vigencia (típicamente 90-180 días) - Cláusula de renovación - Cláusula de operación continuada - Causales de cancelación anticipada - Firma del propietario + corredor matriculado
- Vigencia y renovación
- Plazo típico 90-180 días. Vencido, la autorización caduca salvo renovación expresa. La renovación puede ser tácita si se sigue trabajando, pero conviene formalizarla por escrito.
- Cláusula de operación continuada
- Cláusula crítica: si el corredor presentó un comprador durante la vigencia y la operación se cierra después del vencimiento (entre las mismas partes), el corredor mantiene derecho a comisión. Sin esta cláusula, el comprador puede demorar el cierre para evitar pagar comisión.
- Exclusividad: pros y contras
- Ventajas para el corredor: mayor inversión justificada en marketing, certeza de operación si vende, comisión negociable más alta. Desventajas para el propietario: menos competencia entre corredores, riesgo de bajo esfuerzo si el corredor tiene pocas ventas. La exclusividad típicamente se cierra con comisión más alta (4-6% vs 3-4% sin exclusiva).
Ejemplos concretos
Autorización exclusiva premium
Propietario en Belgrano R firma exclusiva con inmobiliaria por 120 días. - Precio pretendido: USD 320.000 - Comisión: 5% al vendedor + IVA (suma USD 19.360) - Sin comisión al comprador (común en exclusivas premium) - Plan de marketing: fotos profesionales, video drone, mini web del inmueble, publicación en portales premium Si vende en 90 días: la inmobiliaria justificó su inversión. Si vence sin vender, renovación negociada o termina.
Errores comunes
- 1
Trabajar sin autorización firmada. Si la operación se cierra, no tenés derecho legal a comisión.
- 2
No definir plazo en la autorización. Sin plazo expreso, queda ambigua y problemática.
- 3
Omitir la cláusula de operación continuada. Comprador puede demorar el cierre 1 día más allá del vencimiento para evitar pagarte.
- 4
Aceptar exclusividad sin plan de marketing específico. El propietario espera más esfuerzo y se queja si no ve actividad.
- 5
Renovar tácitamente sin documento. Si después hay disputa, sin renovación escrita se pierde la autorización original.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Captación
Proceso por el cual un corredor o inmobiliaria consigue propiedades para incorporar a su cartera de venta o alquiler. Es el principal motor del negocio inmobiliario y la actividad más competitiva del rubro.
OperativaComisión corredor
Honorarios que cobra el corredor inmobiliario por mediar en una operación de compraventa o alquiler. Se calcula como porcentaje del precio de venta o del alquiler total y está regulado por leyes provinciales y colegiales.
RolesCorredor inmobiliario
Profesional matriculado autorizado legalmente a mediar entre las partes en operaciones de compraventa, alquiler y permuta de inmuebles. Tiene título habilitante, matrícula en colegio profesional y responsabilidad civil sobre su actividad.
OperativaCUCICBA
Colegio profesional que regula y matricula a los corredores inmobiliarios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Membresía obligatoria para ejercer el corretaje inmobiliario en CABA.
LegalBoleto de compraventa
Contrato privado de compraventa de inmueble que adelanta la operación: el comprador entrega una seña sustantiva y el vendedor se obliga a escriturar en un plazo determinado, generalmente 30 a 60 días.
OperativaCaptación exclusiva
Modalidad de autorización de venta donde una sola inmobiliaria tiene derecho a comercializar la propiedad por un plazo. Justifica mayor inversión en marketing y permite negociar comisión más alta.
OperativaCo-broking
Modalidad de trabajo entre dos inmobiliarias donde una capta la propiedad y otra trae al comprador. La comisión se reparte entre ambas según porcentaje acordado previamente (típicamente 50/50).
OperativaCOCIBA
Colegio profesional que regula y matricula a los corredores inmobiliarios en la Provincia de Buenos Aires. Equivalente al CUCICBA pero para PBA.