Documentación de una venta inmobiliaria en Argentina: guía completa de punta a punta

Las operaciones inmobiliarias no se caen por falta de compradores: se caen por papeles. Una inhibición que aparece a los 60 días, una sucesión sin iniciar, una deuda de expensas que nadie preguntó. El corredor que domina la documentación cierra más rápido, negocia mejor y duerme tranquilo. Esta guía recorre el circuito documental completo de una venta usada en Argentina y conecta con la guía específica de cada situación.

1. Antes de publicar: el chequeo que evita el 80% de los problemas

El momento de revisar papeles es la captación, no la reserva. El kit mínimo:

• La escritura: titularidad, medidas, restricciones. Hay una guía de qué revisar en una escritura antes de publicar — y de qué hacer si la superficie real no coincide con la escritura.
• Deudas: expensas y libre deuda municipal se piden temprano; la sorpresa tardía la paga la operación.
• Ocupación: ocupantes sin contrato o un comodato vigente cambian el producto que estás vendiendo.
• En Provincia: el estado parcelario en PBA tiene sus tiempos — pedilo antes de que apure.
• Y el checklist completo de documentación para venta usada en CABA como lista de control de todo lo anterior.

2. Quién firma: los casos especiales del vendedor

La pregunta central de toda venta es si quien firma puede vender. Los casos que más aparecen, cada uno con su guía:

• Inmueble en sucesión: qué pedir y en qué estado tiene que estar el expediente — y cuándo conviene el tracto abreviado en una venta heredada.
• Venta por poder: vigencia, facultades y el poder desde el exterior.
• Sociedad vendedora: estatuto, personería y quién representa.
• Menor de edad titular: autorización judicial, sin atajos.
• Usufructo y nuda propiedad: quién puede vender qué.
• Título proveniente de donación: el clásico "título observable" — qué se puede sanear y qué no.
• Afectación a vivienda (ex bien de familia): cómo se desafecta y cuándo.
• Hipoteca pendiente: la cancelación simultánea en el mismo acto escriturario.

3. De la oferta a la reserva

Con comprador interesado, el circuito formal empieza por la reserva "ad referendum" del propietario — el modelo de reserva de compra listo para completar define precio ofrecido, monto, plazo de aceptación y alcance. Antes de tomarla, dos verificaciones que evitan devoluciones amargas: inhibiciones y embargos y la deuda de expensas al día de la reserva.

Aceptada la oferta, el paso a seña o boleto ya es terreno del escribano — la reserva simple no tiene penalidades de arrepentimiento; la seña del art. 1059 CC y CN, sí.

4. Impuestos y trámites del vendedor

El vendedor pregunta siempre lo mismo: "¿cuánto me descuentan?". Tener la respuesta te posiciona:

• ITI y los impuestos de la venta: quién lo paga, cuándo aplica ganancias, exenciones de vivienda única.
• El COTI: cuándo se tramita y cómo explicárselo al vendedor sin drama.
• Sellos provinciales, certificados y tasas: varían por jurisdicción — el escribano liquida, pero el corredor que anticipa el número evita la sorpresa en la mesa de firma.

5. El cierre: prevenir el reclamo de mañana

Firmada la escritura, el legajo no se tira: la guía de vicios ocultos explica qué documentar en la entrega (estado, actas, fotos) para que el reclamo de los seis meses no te encuentre sin papeles.

El método: expediente desde el día uno

Todo lo anterior se vuelve manejable con un solo hábito: abrir el expediente documental el día de la captación — qué papel falta, quién lo consigue, para cuándo. La autorización firmada (tenés el modelo gratis), la ficha completa, el checklist de documentos y los vencimientos en un solo lugar.

Es exactamente lo que hace el módulo de Operaciones de futuraprop: el expediente digital de cada operación con documentos, partes, tareas y vencimientos — y la firma electrónica de autorizaciones y reservas a distancia con validez legal (art. 5, Ley 25.506). El corredor documentalmente ordenado no es el que sabe más leyes: es el que nunca se entera de un problema a los 60 días.

Plantilla gratis: Modelo de reserva de compra en Word, para completar con tus datos, sin registro.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentación hay que revisar antes de publicar una propiedad?
Conviene revisar la escritura, las deudas de expensas y municipales, la situación de ocupación y, en Provincia, el estado parcelario. También es importante completar un checklist de la documentación necesaria según la jurisdicción.

¿Qué hay que verificar para saber si el vendedor puede firmar?
Hay que confirmar la titularidad y analizar si existen situaciones especiales, como una sucesión, un poder, una sociedad vendedora, un menor de edad titular, usufructo, nuda propiedad, donación, afectación a vivienda o hipoteca pendiente.

¿Qué se debe revisar antes de aceptar una reserva inmobiliaria?
Antes de tomarla, conviene verificar inhibiciones, embargos y que las expensas estén al día. La reserva “ad referendum” del propietario define el precio ofrecido, el monto, el plazo de aceptación y su alcance.

¿Qué diferencia hay entre una reserva y una seña inmobiliaria?
La reserva simple no tiene penalidades de arrepentimiento. En cambio, la seña prevista en el artículo 1059 del Código Civil y Comercial sí las contempla, por lo que el paso a seña o boleto debe tratarse con el escribano.