ITI y otros impuestos al vender un inmueble en Argentina (guía 2026)

ITI y otros impuestos al vender un inmueble en Argentina: guía práctica 2026

Vender un inmueble en Argentina no es solamente acordar un precio, firmar la reserva y coordinar la escritura. En el medio aparecen impuestos nacionales, sellos provinciales, certificados, retenciones, informes, deudas de ABL o impuesto inmobiliario, expensas y controles fiscales. Para un agente inmobiliario, entender este mapa es clave: evita sorpresas, mejora el asesoramiento al propietario y ayuda a cerrar operaciones con menos fricción.

En 2026, el tema genera más dudas que nunca porque el histórico ITI —Impuesto a la Transferencia de Inmuebles— fue derogado para las operaciones concertadas a partir del 8 de julio de 2024 por la Ley 27.743. Sin embargo, muchos propietarios, escribanos y colegas siguen hablando de “el ITI” como sinónimo de impuesto al vender. Técnicamente, ya no siempre corresponde. En muchos casos, el análisis pasa por otro lado: ganancia cedular, Impuesto a las Ganancias, sellos, situación ante AFIP/ARCA y condición fiscal del vendedor.

Idea central: en 2026, una persona humana que vende un inmueble adquirido antes del 1.º de enero de 2018, y que no actúa como habitualista, en general ya no paga ITI por operaciones nuevas. Pero eso no significa que toda venta esté libre de impuestos.

1. Qué pasó con el ITI y por qué todavía se sigue mencionando

Qué era el ITI

El ITI era un impuesto nacional que gravaba la transferencia onerosa de inmuebles ubicados en Argentina. Aplicaba, históricamente, a personas humanas y sucesiones indivisas que vendían inmuebles y no estaban alcanzadas por el régimen general del Impuesto a las Ganancias por esa operación.

La alícuota era simple de explicar: 1,5% sobre el valor de venta. Si una persona vendía un departamento en Palermo por USD 180.000, el ITI podía representar USD 2.700, convertido a pesos al tipo de cambio correspondiente para la liquidación. Era un costo relevante, aunque menor frente a otros gastos de una compraventa.

La derogación por la Ley 27.743

La Ley 27.743 derogó el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles para operaciones de venta concertadas desde el 8 de julio de 2024. Por eso, al analizar una operación en 2026, el primer punto no es “¿cuánto paga de ITI?”, sino:

• ¿Cuándo se concertó la operación? No es lo mismo una venta cerrada antes de la derogación que una operación nueva de 2026.
• ¿Quién vende? Persona humana, sucesión indivisa, sociedad, empresa constructora, fideicomiso o habitualista.
• ¿Cuándo adquirió el inmueble? Antes o después del 1.º de enero de 2018.
• ¿Qué destino tenía el inmueble? Casa-habitación, inversión, oficina, local comercial, lote, unidad en pozo, etc.

En la práctica inmobiliaria, todavía aparecen consultas del estilo: “¿Tengo que pagar ITI si vendo mi departamento de Belgrano comprado en 2016?”. Para una operación concertada en 2026, la respuesta general es: no, por la derogación vigente. Pero hay que revisar si corresponde Ganancias, sellos u otros conceptos.

¿Puede aparecer el ITI en algún caso?

Sí, puede aparecer en situaciones residuales o de análisis histórico. Por ejemplo:

• Operaciones concertadas antes del 8 de julio de 2024 y escrituradas después.
• Retenciones practicadas en operaciones anteriores que se discuten o rectifican.
• Consultas de escribanías sobre certificados o documentación de ventas viejas.
• Casos en los que las partes firmaron boleto, posesión o instrumentos previos antes de la derogación.

Para operaciones nuevas de 2026, el foco debe correrse hacia Ganancias, ganancia cedular, sellos y cumplimiento fiscal.

2. Persona física: qué impuestos puede pagar al vender en 2026

Inmueble adquirido antes del 1.º de enero de 2018

Este es uno de los casos más frecuentes en el mercado usado de CABA y GBA. Pensemos en un departamento de 3 ambientes en Caballito, una casa en Vicente López o un PH en Villa Urquiza comprado hace varios años.

Si el vendedor es una persona humana no habitualista y adquirió el inmueble antes del 1.º de enero de 2018, antes se analizaba el ITI. Pero en 2026, para operaciones concertadas luego de la derogación, ya no corresponde ITI. Tampoco corresponde, en principio, ganancia cedular por esa operación, porque el régimen de imposición sobre la ganancia inmobiliaria se aplica a inmuebles adquiridos desde el 1.º de enero de 2018.

Ejemplo concreto:

• Vendedor: persona humana.
• Inmueble: departamento usado en Recoleta.
• Fecha de compra: junio de 2016.
• Precio de venta en 2026: USD 160.000.
• Condición: no habitualista, inmueble de uso familiar.

Resultado orientativo: no paga ITI por la derogación. Tampoco tributa ganancia cedular por haber sido adquirido antes del 1.º de enero de 2018. Sí deberá atender sellos, gastos de escritura, certificados, deudas del inmueble y eventuales retenciones locales si correspondieran.

Inmueble adquirido desde el 1.º de enero de 2018

Acá cambia la historia. Para inmuebles adquiridos desde el 1.º de enero de 2018, la venta puede quedar alcanzada por el Impuesto a las Ganancias cedular, con una alícuota del 15% sobre la ganancia neta, no sobre el precio total.

La diferencia es importante. No se paga el 15% de todo el valor de venta, sino sobre el resultado: precio de venta menos costo computable, gastos admitidos y ajustes que correspondan según la normativa vigente.

Ejemplo simplificado:

Concepto	Importe estimado
Compra de departamento en Belgrano en 2019	USD 110.000
Venta en 2026	USD 165.000
Ganancia bruta estimada	USD 55.000
Gastos deducibles estimados	USD 5.000
Ganancia neta estimada	USD 50.000
Impuesto cedular aproximado, 15%	USD 7.500 equivalentes en pesos

Este ejemplo es intencionalmente simple. En una liquidación real, el contador deberá trabajar con valores en pesos, fechas, tipo de cambio, documentación respaldatoria, gastos escriturarios, mejoras comprobables y actualización del costo si corresponde. Pero sirve para transmitir el concepto al cliente: la ganancia cedular grava la utilidad, no el precio de venta completo.

Venta de casa-habitación

Un punto sensible es la venta de la casa-habitación. En términos simples, se refiere al inmueble destinado a vivienda permanente del propietario. Bajo ciertas condiciones, la venta de casa-habitación puede quedar exenta del impuesto cedular.

¿Qué conviene verificar antes de prometerle al cliente que “no paga nada”?

• Que efectivamente sea la vivienda permanente del vendedor.
• Que exista documentación que lo respalde: domicilio fiscal, servicios, DNI, consumos, etc.
• Que no se trate de una inversión alquilada, un local, una oficina o una unidad comprada para reventa.
• Que el contador revise el caso antes de firmar boleto o escritura.

En la comunicación comercial, lo prudente es decir: “Puede existir tratamiento exento si se trata de casa-habitación, pero hay que validarlo con el contador y la escribanía”. Es una frase menos vendedora, sí, pero mucho más segura.

3. Personas jurídicas, sociedades y habitualistas: otra película fiscal

Cuando vende una sociedad

Si el titular del inmueble es una SA, SRL, SAS, fideicomiso, empresa constructora o sociedad de hecho, el análisis cambia. Ya no hablamos de una persona humana vendiendo su departamento familiar. En general, la operación forma parte de la actividad económica o patrimonial de una entidad.

En estos casos puede corresponder:

• Impuesto a las Ganancias por el resultado de la venta.
• Impuesto de sellos, según jurisdicción.
• IVA en ciertos casos, especialmente si se trata de construcción, primera venta de obra o actividad gravada.
• Ingresos Brutos, si la operación integra actividad habitual o está alcanzada por normas provinciales.
• Retenciones o percepciones según régimen fiscal aplicable.

Ejemplo:

• Vendedor: SRL titular de una oficina en Microcentro.
• Compra original: equivalente a USD 100.000.
• Venta en 2026: USD 180.000.
• Resultado antes de ajustes: USD 80.000.

La sociedad no analiza ITI. Deberá computar el resultado dentro de su balance impositivo y tributar Ganancias según el régimen societario aplicable. Si luego distribuye utilidades, pueden aparecer efectos adicionales. Por eso, cuando el titular es una persona jurídica, el agente inmobiliario debería pedir desde el inicio que intervenga el contador de la empresa.

El caso del habitualista

También puede haber una persona humana que, por volumen, frecuencia o modalidad, sea considerada habitualista en la compraventa de inmuebles. Por ejemplo, alguien que compra unidades en pozo, las revende al escriturar y repite esa operatoria todos los años.

En esos casos, la venta puede dejar de ser una operación aislada de patrimonio personal y pasar a tratarse como actividad económica. ¿Consecuencia? Puede corresponder Ganancias por régimen general, IVA en ciertas situaciones, Ingresos Brutos y registraciones adicionales.

Una señal de alerta para inmobiliarias: si un cliente vende tres unidades del mismo emprendimiento en Núñez, compradas en preventa, y ya hizo operaciones similares en otros barrios, no alcanza con aplicar el criterio de “persona física no habitualista”. Hay que escalar la consulta.

4. Impuesto de sellos: el costo que casi siempre aparece

Qué es sellos y quién lo paga

El Impuesto de Sellos es provincial o local. No depende de AFIP/ARCA, sino de cada jurisdicción: CABA, Provincia de Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe, Mendoza, entre otras. Grava la instrumentación de actos jurídicos, como boletos, escrituras o contratos.

En compraventas inmobiliarias, lo habitual es que sellos se calcule sobre el mayor valor entre el precio declarado y la valuación fiscal o valor de referencia aplicable. La alícuota varía según la jurisdicción y el tipo de inmueble.

En CABA, una referencia habitual para compraventa de inmuebles es una alícuota general del 3,5%, aunque pueden existir exenciones o tratamientos especiales para vivienda única, familiar y de ocupación permanente, sujetos a condiciones y topes actualizados. En Provincia de Buenos Aires, la alícuota suele ser diferente. Por eso, nunca conviene copiar el cálculo de una jurisdicción a otra.

Jurisdicción	Tratamiento orientativo	Comentario práctico
CABA	Alícuota general usual del 3,5%	Puede haber beneficios para vivienda única si se cumplen requisitos y topes vigentes.
Provincia de Buenos Aires	Alícuota distinta a CABA	Revisar ARBA, valuación fiscal y exenciones aplicables.
Córdoba	Régimen provincial propio	Verificar normativa local y base imponible.
Santa Fe	Régimen provincial propio	Importante coordinar con escribanía local.

Ejemplo con números en CABA

Supongamos una venta de un departamento de 2 ambientes en Palermo por USD 120.000. Si aplicamos, a modo orientativo, una alícuota de sellos del 3,5%, el impuesto total sería:

• Precio de venta: USD 120.000.
• Sellos 3,5%: USD 4.200 equivalentes en pesos.
• Si las partes lo dividen 50% y 50%: USD 2.100 cada una, equivalentes en pesos.

¿Siempre se divide por mitades? Comercialmente es muy frecuente, pero depende de lo pactado. En muchas operaciones se negocia que el comprador asuma una parte mayor, especialmente si el vendedor ya resignó precio. En otras, el vendedor acepta cargar con más gastos para destrabar una operación. Lo importante es dejarlo claro en la reserva y en el boleto.

5. AFIP/ARCA, COTI y controles fiscales en la venta

AFIP, ARCA y el nombre que usa el mercado

En el lenguaje cotidiano del mercado se sigue diciendo “AFIP”, aunque en la práctica administrativa actual se utiliza la estructura de ARCA. Para no marear al cliente, muchos agentes hablan de “AFIP/ARCA” y explican que se trata del organismo fiscal nacional que interviene en la registración, controles y regímenes informativos.

Al vender un inmueble, pueden aparecer distintos controles:

• Situación fiscal del vendedor.
• CUIT o CUIL activo.
• Clave fiscal para gestionar certificados o autorizaciones.
• Justificación patrimonial de la operación.
• Declaración del inmueble en Bienes Personales, si correspondía.
• Origen y trazabilidad de fondos del comprador.

COTI: por qué sigue siendo relevante

El COTI —Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles— es un régimen informativo asociado a la venta de inmuebles. En la práctica, para operaciones inmobiliarias formales, la escribanía suele verificar si corresponde obtenerlo o informarlo.

Para el agente inmobiliario, el consejo práctico es simple: no esperar a la semana de la escritura para revisar este tema. Si el propietario no tiene clave fiscal, tiene datos desactualizados o el inmueble no figura correctamente, puede demorarse una operación que ya estaba cerrada.

1. Al tomar la propiedad, pedir CUIT/CUIL del titular.
2. Consultar si tiene clave fiscal y acceso vigente.
3. Confirmar si el inmueble está declarado.
4. Coordinar temprano con la escribanía.
5. Validar si hace falta COTI u otro trámite fiscal.

Bienes Personales y declaración patrimonial

La venta también puede revelar inconsistencias patrimoniales. Por ejemplo, un propietario vende una casa en San Isidro por USD 350.000, pero nunca declaró el inmueble en Bienes Personales ni puede explicar documentalmente cómo lo adquirió. Eso no necesariamente impide la venta, pero sí puede generar consultas, rectificativas o regularizaciones.

En 2026, con un mercado que busca mayor formalidad y trazabilidad, conviene anticiparse. Para operaciones de ticket medio y alto en barrios como Recoleta, Núñez, Palermo Chico, Puerto Madero o zonas premium del GBA norte, la prolijidad fiscal es parte del cierre.

6. Otros costos e impuestos que suelen aparecer en la escritura

Deudas del inmueble

Antes de escriturar, el escribano solicita certificados e informes para verificar la situación jurídica y fiscal del inmueble. En una operación normal pueden aparecer:

• ABL en CABA o tasa municipal equivalente.
• Impuesto inmobiliario provincial.
• Expensas comunes si se trata de departamento, cochera, baulera, PH o unidad funcional.
• Servicios: luz, gas, agua, internet, según lo pactado.
• Deudas por moratorias o planes de pago.
• Certificados de dominio e inhibiciones.

Estas deudas no son “impuestos por vender” en sentido estricto, pero impactan en el neto que recibe el propietario. Si una unidad en Villa Crespo tiene $850.000 de expensas atrasadas y $300.000 de ABL pendiente, alguien debe cancelarlo antes o al momento de la escritura. Normalmente se descuenta del precio o se paga con fondos del vendedor.

Honorarios y gastos notariales

Además de impuestos, hay gastos de escribanía, diligenciamiento de certificados, estudio de títulos, aportes notariales y honorarios profesionales. La distribución depende de la plaza y de la negociación. En CABA suele ser habitual que el comprador designe escribano, salvo que la operación sea con hipoteca, en cuyo caso interviene la escribanía del banco.

Para evitar discusiones, la reserva debería aclarar:

• Quién paga sellos y en qué proporción.
• Quién paga gastos de escritura.
• Quién asume certificados e informes.
• Cómo se cancelan deudas de expensas, ABL o inmobiliario.
• Si el precio se paga en dólares billete, transferencia local, transferencia al exterior o pesos.

UIF y origen de fondos

En operaciones inmobiliarias también rigen controles de prevención de lavado. Las inmobiliarias, escribanos y otros sujetos obligados pueden requerir documentación sobre origen de fondos, especialmente en operaciones de montos altos o perfiles sensibles.

Esto no debe tomarse como una molestia burocrática. Es parte del estándar actual. Si el comprador llega con USD 250.000 para un departamento en Colegiales, puede necesitar respaldar el origen: venta previa, ahorros declarados, préstamo familiar, dividendos, herencia, liquidación de inversiones o documentación bancaria.

7. Casos prácticos: persona física vs. jurídica

Caso 1: persona física, inmueble comprado antes de 2018

Dato	Situación
Vendedor	Persona humana no habitualista
Inmueble	Departamento de 3 ambientes en Caballito
Compra	2015
Venta en 2026	USD 145.000
ITI	No corresponde para operación nueva por derogación
Ganancia cedular	En principio no, por adquisición anterior al 1.º de enero de 2018
Sellos	Sí, según jurisdicción y exenciones aplicables

Este es el caso más “limpio” desde el punto de vista nacional. Aun así, no hay que olvidar COTI si corresponde, certificados, deudas y sellos.

Caso 2: persona física, inmueble comprado en 2020 como inversión

Un propietario compró un monoambiente en Núñez en 2020 por USD 85.000. Lo alquiló durante varios años y en 2026 lo vende por USD 120.000. No era su casa-habitación.

• Diferencia bruta: USD 35.000.
• Gastos y mejoras documentadas: USD 4.000.
• Ganancia neta estimada: USD 31.000.
• Impuesto cedular estimado: 15% = USD 4.650 equivalentes en pesos.

Acá el mensaje para el cliente es claro: no paga ITI, pero puede pagar Ganancias cedular. El número final debe calcularlo un contador con documentación real.

Caso 3: venta de casa-habitación adquirida después de 2018

Una familia compró una casa en Ramos Mejía en 2019 por USD 160.000 y la vende en 2026 por USD 210.000 para mudarse a una propiedad más grande en Castelar. Si esa casa fue efectivamente su vivienda permanente, puede corresponder tratamiento exento por casa-habitación.

El agente debería pedir que el propietario valide:

• Domicilio fiscal y real.
• Servicios a su nombre.
• Uso efectivo como vivienda.
• Documentación de compra y venta.

No es un detalle menor. La diferencia entre tributar o no puede ser de varios miles de dólares equivalentes en pesos.

Caso 4: sociedad que vende un local comercial

Una SAS vende un local en Palermo Soho por USD 300.000. Lo tenía registrado como activo de la empresa y lo alquilaba a un comercio gastronómico.

En este caso, el análisis incluye:

• Resultado impositivo por la venta.
• Ganancias societarias.
• Posible impacto en IVA según características de la operación.
• Ingresos Brutos si corresponde.
• Sellos.
• Registración contable y respaldo documental.

Para una inmobiliaria, es un error tratar esta operación igual que la venta de un departamento familiar. La documentación, los tiempos y la carga fiscal pueden ser distintos.

8. Checklist práctico para agentes inmobiliarios

Preguntas que conviene hacer al tomar la propiedad

Un buen relevamiento fiscal evita problemas más adelante. No hace falta transformarse en contador, pero sí detectar alertas tempranas.

1. ¿Quién es el titular? Persona humana, sucesión, sociedad, fideicomiso.
2. ¿Cuándo compró o recibió el inmueble? Fecha exacta de escritura o adquisición.
3. ¿Cómo lo usa? Vivienda, alquiler, oficina, local, inversión, terreno.
4. ¿Es casa-habitación? Si dice que sí, pedir respaldo.
5. ¿Tiene deudas? ABL, inmobiliario, expensas, servicios, hipoteca.
6. ¿Está declarado fiscalmente? Bienes Personales, contabilidad, patrimonio.
7. ¿Tiene clave fiscal? Fundamental para trámites ante AFIP/ARCA.
8. ¿Hubo boleto previo? Importante para analizar fecha de concertación.
9. ¿La venta será en dólares o pesos? Definir forma de pago y conversión para impuestos.

Alertas que justifican consulta profesional inmediata

• Inmueble adquirido después del 1.º de enero de 2018 con fuerte aumento de valor.
• Vendedor sociedad, fideicomiso o empresa constructora.
• Varias ventas del mismo titular en poco tiempo.
• Unidad en pozo o primera venta de obra.
• Herencias no terminadas o sucesiones indivisas.
• Inmuebles no declarados o con inconsistencias patrimoniales.
• Precio de escritura distinto del precio real pactado.
• Comprador con fondos del exterior o estructuras complejas.

9. Errores frecuentes que pueden trabar una venta

Creer que “como no hay ITI, no hay impuestos”

La derogación del ITI fue una simplificación importante, pero no eliminó todas las cargas fiscales. En 2026, una venta puede no pagar ITI y aun así estar alcanzada por ganancia cedular, sellos, Ganancias societarias o regímenes informativos.

No revisar la fecha de adquisición

La fecha del 1.º de enero de 2018 sigue siendo central para personas humanas. Un inmueble comprado en 2017 no tiene el mismo tratamiento que uno comprado en 2019. Parece un detalle, pero puede cambiar por completo el costo fiscal.

Subestimar sellos

Sellos suele ser uno de los importes más visibles al momento de escriturar. En operaciones de USD 100.000, USD 200.000 o USD 500.000, el monto puede ser significativo. Si no se habló al inicio, aparece como conflicto al final.

No documentar mejoras

Si el propietario hizo una reforma importante —cocina, baño, ampliación, cerramiento, instalación eléctrica, aberturas— y conserva facturas, esos gastos podrían ayudar a mejorar el costo computable en ciertos casos. Si pagó todo en efectivo sin comprobantes, será mucho más difícil usarlo fiscalmente.

Esperar a último momento para hablar con la escribanía

La escribanía no solo redacta la escritura. También revisa títulos, inhibiciones, dominio, impuestos, certificados y cumplimiento de requisitos. Si se la incorpora tarde, cualquier observación puede demorar la firma.

10. Recomendaciones finales para vender mejor asesorado en 2026

Para el mercado inmobiliario argentino, 2026 exige una combinación de velocidad comercial y prolijidad fiscal. Los compradores comparan precios en dólares, negocian fuerte y buscan operaciones claras. Los vendedores, por su parte, quieren saber cuánto dinero neto les queda después de impuestos y gastos. Ahí es donde un agente bien informado marca diferencia.

Como regla práctica:

• Si el inmueble fue adquirido antes del 1.º de enero de 2018 por una persona humana no habitualista, en una operación nueva de 2026 generalmente no corresponde ITI ni ganancia cedular.
• Si fue adquirido desde el 1.º de enero de 2018, revisar posible ganancia cedular del 15% sobre la utilidad neta.
• Si es casa-habitación, analizar posible exención, pero con respaldo documental.
• Si vende una sociedad o habitualista, derivar el cálculo a contador desde el inicio.
• Sellos casi siempre debe revisarse, y cambia según jurisdicción.
• AFIP/ARCA, COTI y documentación fiscal no deben quedar para último momento.

La mejor estrategia no es memorizar todos los artículos de cada ley, sino ordenar el caso con buenas preguntas. ¿Quién vende? ¿Cuándo compró? ¿Para qué usó el inmueble? ¿Dónde está ubicado? ¿Cuál es el precio real? ¿Hay documentación? Con esas respuestas, el contador y la escribanía pueden definir el tratamiento correcto, y la inmobiliaria puede conducir la operación con profesionalismo.

Consejo operativo: antes de publicar una propiedad de ticket medio o alto, armá una “foto fiscal” básica del inmueble. Te va a ahorrar renegociaciones, demoras y discusiones en la semana de la escritura.

En síntesis, el viejo ITI dejó de ser el protagonista en las operaciones nuevas, pero la fiscalidad inmobiliaria argentina sigue teniendo varias capas. Entenderlas permite explicar mejor, negociar con más precisión y cerrar ventas más sólidas, tanto en CABA como en GBA y en el resto del país.