Informe de tasación: un ejemplo explicado para presentarlo al propietario

El propietario te recibe en el living, te muestra la casa y al final pregunta lo único que le importa: «¿cuánto vale?». Si la respuesta es un número dicho de memoria, la conversación se convierte en una negociación sobre tu criterio. Si la respuesta es un informe que muestra de dónde sale ese número, la conversación pasa a ser sobre la propiedad y el mercado.

Este artículo recorre un informe de tasación real, sección por sección, y explica qué tiene que tener para que el propietario lo entienda y lo acepte. El ejemplo es una casa de 4 ambientes en Olivos, tasada con futuraprop. Más abajo está el informe completo para abrir desde el celular, como lo recibiría el dueño.

Por qué un número solo no alcanza

Todo propietario llega a la reunión con un valor en la cabeza. Lo sacó de un aviso del vecino, de lo que le dijo un pariente o de lo que necesita para comprar la próxima. Contra ese número, tu estimación verbal es una opinión más. El problema no es que el propietario desconfíe de vos: es que no tiene con qué comparar.

Un informe cambia el eje. En vez de discutir «tu número contra el mío», el propietario ve publicaciones reales de su zona, entiende por qué su casa vale más o menos que esas, y recibe un rango en lugar de una cifra tomada al azar. Es más fácil aceptar un precio cuando se ve cómo se construyó.

Qué tiene que tener un informe de tasación

1. Un valor y un rango. El precio de cierre estimado y entre qué valores puede moverse. El rango es honesto y, además, deja lugar para la negociación.
2. El precio de publicación sugerido. Distinto del valor de cierre: es lo que conviene poner en el aviso para llegar a ese cierre.
3. Los comparables, con foto y link. Publicaciones reales de la zona, con precio, superficie, dormitorios y baños. Que el propietario pueda abrirlas.
4. Los ajustes explicados. Por qué esta propiedad vale más o menos que el promedio de la zona: superficie, estado, antigüedad, características.
5. La ficha de la propiedad. Lo que se tasó: tipo, superficies, ambientes, antigüedad, estado y ubicación en el mapa.
6. Tu nombre, tu foto y tu WhatsApp. El informe es también tu presentación. Tiene que llevar tu marca, no la de una herramienta.

El informe, sección por sección

El valor, el rango y la confianza

Lo primero que ve el propietario. Un precio de cierre estimado, el rango en el que puede moverse, el precio de publicación sugerido y en cuántas propiedades comparables se basa el análisis. La barra de confianza dice cuán sólido es el cálculo: con más comparables parecidos y cercanos, sube.

Cómo se llegó a ese valor

Esta es la sección que resuelve la reunión. Parte del valor base de mercado para esa zona y ese tipo de propiedad, y muestra cada ajuste con su porcentaje y su importe: superficie, estado, características, antigüedad, baños. El propietario entiende que su casa recibe un 4 % más por el estado y un 5 % por la antigüedad, y no que «vale lo que vale».

Las propiedades comparables

Publicaciones reales de la zona que se usaron para estimar el valor, con foto, precio, superficie, dormitorios, baños, dirección y un link para abrir cada una. Cuando el propietario dice «pero la del vecino está a 250», acá está la respuesta: la del vecino, y las otras once, con sus datos.

La ficha, el mapa y la zona

Antes de los comparables, el informe muestra lo que se tasó: fotos, tipo de propiedad, superficie total y cubierta, ambientes, dormitorios, baños, antigüedad, estado, precio por metro y características (cochera, balcón, lavadero, gas natural). Debajo, la ubicación en el mapa. Después de los comparables, una descripción del barrio, los accesos y barrios parecidos donde también conviene mirar. Nada de eso es relleno: es lo que un propietario espera que un profesional haya tenido en cuenta.

Quién firma el informe

Al pie, tu foto, tu nombre, tu inmobiliaria, tu correo, el botón de WhatsApp y tus redes. El informe lleva tu logo y tu color. Cuando el propietario lo reenvía a su pareja o a un hijo, lo que viaja es tu presentación.

Así puede recibir el propietario tu próxima tasación. Abrí el informe de ejemplo completo y recorrelo como lo haría el dueño: valor, ajustes, comparables y tu contacto en un solo link.

Cómo se calcula el valor

Vale la pena saber explicarlo, porque el propietario lo va a preguntar. El informe no sale de un modelo opaco: sale de publicaciones reales y de un criterio que se puede contar en dos frases.

1. Se buscan comparables cerca. Primero a 500 metros, después a 1 km, 2 km y como máximo 4 km. Más lejos no es comparable. Se toman hasta 12 publicaciones parecidas en tipo, superficie y ambientes.
2. Los más cercanos pesan más. Un aviso en el mismo edificio cuenta entero; uno a 2 km cuenta la mitad. Del precio por metro de esos comparables sale el valor base de mercado.
3. Se ajusta por lo que esta propiedad tiene de distinto. Superficie, estado, antigüedad, piso, orientación, baños y características. Cada ajuste queda escrito en el informe con su porcentaje.
4. El rango sale de la dispersión. Si los comparables están muy alineados, el rango es angosto y la confianza alta. Si la zona es heterogénea, el rango se abre y el informe lo dice.

El precio de cierre estimado descuenta un margen de negociación del precio de publicación sugerido (5 % por defecto). Por eso el informe muestra los dos: uno para el aviso, otro para la escritura.

Qué podés ajustar antes de compartirlo

• El radio de búsqueda. Automático, o fijo en 500 m, 1 km, 2 km o 4 km. Con radio fijo solo entran propiedades a esa distancia, aunque queden pocas: útil en zonas donde dos cuadras cambian el precio.
• El valor final. Si conocés algo del mercado que los avisos no muestran, podés fijar un valor propio. El informe lo toma como principal y recentra el rango.
• Los textos del barrio. La descripción, la conectividad y los puntos fuertes se pueden reescribir para esa tasación.
• Qué secciones van. Fotos, mapa, comparables, ajustes, análisis de mercado, tu información y la de la inmobiliaria se prenden o apagan según a quién se lo mandás.
• Las notas. Hay dos campos: las notas de la tasación alimentan el informe, y una nota interna que el propietario nunca ve. No las confundas.

Cómo presentarlo en la reunión

• Mandalo antes o mostralo en el celular, no lo leas. El informe está pensado para que el propietario lo recorra solo. Vos aportás lo que el informe no sabe: el estado real de la propiedad, la urgencia del dueño, la temporada.
• Empezá por los comparables, no por el número. Si el propietario ve primero las publicaciones de su cuadra, el valor deja de ser tuyo y pasa a ser del mercado.
• Usá el rango para negociar el precio de salida. «Publicamos en el sugerido y cerramos dentro del rango» es una conversación concreta. «Vale 200» no lo es.
• Dejale el informe. Un link que el propietario puede reenviar sigue trabajando después de la reunión, cuando el dueño lo comenta con la familia.

Preguntas frecuentes

¿El informe reemplaza una tasación oficial?
No. Es una estimación de valor de mercado basada en publicaciones comparables, con la aclaración correspondiente al pie. Sirve para fijar un precio de venta con criterio y para conversar con el propietario, no como tasación pericial o bancaria.

¿Cuánto tarda en generarse?
Segundos. Cargás la dirección y los datos de la propiedad (tipo, superficie, ambientes, antigüedad, estado) y el informe se arma con los comparables de la zona. Después lo revisás y lo compartís.

¿El propietario tiene que registrarse para verlo? ¿El link vence?
No y no. Se abre con el link, en el celular o la computadora, se puede reenviar y no caduca. Lo que sí tiene fecha es la estimación: el informe aclara desde cuándo vale y que el mercado cambia.

¿Se puede descargar en PDF?
Sí. El mismo informe se descarga en PDF para adjuntarlo o imprimirlo, con tu marca y en el mismo diseño del link (hay tres: clásico, moderno y contemporáneo).