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El método que usan tasadores e inmobiliarias serias — análisis comparativo de mercado (ACM) — explicado paso a paso, con la planilla de comparables lista para completar.
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Tasar no es adivinar un número: es construir un rango defendible a partir de lo que el mercado efectivamente convalida. El método comparativo (ACM, análisis comparativo de mercado) es el estándar para propiedades residenciales: buscás propiedades comparables, ajustás por diferencias y llegás a un valor por m² aplicable a tu inmueble.
El proceso tiene cinco pasos: (1) relevar el inmueble a tasar — la ficha de captación completa es el insumo; (2) buscar 4 a 8 comparables reales de la misma zona y tipología, publicados o vendidos recientemente; (3) homogeneizar: llevar todos a valor por m² y ajustar por estado, antigüedad, piso, orientación, amenities y cochera; (4) descontar la sobreoferta: lo publicado no es lo vendido — en el mercado argentino el precio de cierre suele ubicarse entre 5% y 10% debajo del publicado, según zona y momento; (5) presentar un RANGO con argumentos, no un número mágico.
Regla de oro: un comparable bien elegido vale más que cinco forzados. Misma tipología, misma zona (idealmente mismas manzanas), superficie similar (±25%) y publicación vigente o cierre de los últimos 6 meses.
INMUEBLE A TASAR: ________________________________ Fecha: ____ / ____ / ________
Tipología: ____________ Sup. cubierta: ______ m² Sup. total ponderada: ______ m² Estado (1-5): ______ Antigüedad: ______ años
(Ponderación sugerida de superficies: cubierta 100% + semicubierta 50% + descubierta 33%)
— COMPARABLES (completar uno por fila; mínimo 4) —
COMPARABLE 1 — Dirección/fuente: ______________________ Precio publicado: ________________ Sup. ponderada: ______ m² USD/m²: ________ Estado: ______ Ajustes aplicados (%): estado ____, antigüedad ____, piso/orientación ____, amenities ____, cochera ____ → USD/m² ajustado: ________
COMPARABLE 2 — Dirección/fuente: ______________________ Precio publicado: ________________ Sup. ponderada: ______ m² USD/m²: ________ Estado: ______ Ajustes aplicados (%): estado ____, antigüedad ____, piso/orientación ____, amenities ____, cochera ____ → USD/m² ajustado: ________
COMPARABLE 3 — Dirección/fuente: ______________________ Precio publicado: ________________ Sup. ponderada: ______ m² USD/m²: ________ Estado: ______ Ajustes aplicados (%): estado ____, antigüedad ____, piso/orientación ____, amenities ____, cochera ____ → USD/m² ajustado: ________
COMPARABLE 4 — Dirección/fuente: ______________________ Precio publicado: ________________ Sup. ponderada: ______ m² USD/m²: ________ Estado: ______ Ajustes aplicados (%): estado ____, antigüedad ____, piso/orientación ____, amenities ____, cochera ____ → USD/m² ajustado: ________
(Guía de ajustes orientativos: estado ±5 a ±15% · antigüedad ±5 a ±10% · piso alto/orientación ±3 a ±8% · amenities ±3 a ±8% · cochera: sumar/restar su valor de mercado, no un porcentaje)
— SÍNTESIS —
USD/m² ajustado — mínimo: ________ máximo: ________ mediana: ________
Descuento publicado→cierre estimado para la zona: ______ %
VALOR SUGERIDO DE PUBLICACIÓN: USD ________________
RANGO ESTIMADO DE CIERRE: USD ________________ a USD ________________
Argumentos clave para el propietario (3 líneas): ________________________________________________________________
Guía y planilla orientativas para uso profesional. Para tasaciones con efectos legales (sucesiones, divorcios, créditos) se requiere tasador matriculado.
El error clásico es dividir el precio por la superficie total sin ponderar: un balcón terraza de 30 m² no vale lo mismo que 30 m² cubiertos. Usá la ponderación sugerida (100/50/33) de forma consistente en el tasado Y en los comparables.
Si un comparable necesita más de 20-25% de ajustes acumulados, no es un comparable: descartalo. Y anotá cada ajuste — la columna de ajustes es lo que te permite defender el número cuando el propietario dice "pero el de la esquina pide 20% más".
El propietario negocia contra un número único; contra un rango con evidencia, conversa. "Tu propiedad está entre 148 y 162 mil según estos 5 comparables; publicando a 159 competís bien" es una frase que capta. Un número seco es una frase que se discute.
futuraprop aplica exactamente este método sobre cientos de miles de propiedades del mercado argentino: encuentra los comparables, homogeneiza superficies, sugiere ajustes y entrega un reporte profesional con tu marca — con el rango y la evidencia para defenderlo. Además podés consultar el valor del m² por zona, actualizado a diario, en /valor-m2.
Entre 4 y 8 bien elegidos. Menos de 4 es anecdótico; más de 8 suele significar que estás aflojando los criterios de comparabilidad. Si en la zona exacta no hay suficientes, ampliá el radio antes que la tipología.
Idealmente de cierre, pero son difíciles de conseguir de forma sistemática. Lo práctico: trabajá con publicados (descartando los claramente sobrevaluados que llevan meses sin moverse) y aplicá el descuento publicado→cierre de tu zona, que en el mercado argentino suele rondar el 5-10%.
Parcialmente. El comparativo puro funciona mejor en residencial usado. Los lotes incorporan el valor de la edificabilidad (método residual), los locales se tasan por renta esperada y la obra nueva tiene su propio pool de comparables y descuentos por plazo de entrega. La lógica de comparar y ajustar se mantiene, pero cambian los factores.
A mano, entre 60 y 90 minutos si tenés buenas fuentes de comparables — la mayor parte se va en buscar y filtrar. Con futuraprop, el sistema levanta comparables reales del mercado agregado y arma el reporte en unos 5 minutos; tu criterio profesional se concentra en validar y ajustar, no en buscar.
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